Вопрос: Банком (залогодержатель) и общество (залогодатель) заключили договор о залоге недвижимости (ипотеке), по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств общества (заемщика) по кредитному договору залогодателем залогодержателю передано нежилое здание, а также право аренды земельного участка под зданием, находящегося в государственной (муниципальной) собственности. Банк обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ипотеки. Регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации, указав на необходимость предоставления разрешения арендодателя на обременение земельного участка. Правомерен ли отказ регистрирующего органа?
Ответ: По нашему мнению, отказ регистрирующего органа не является правомерным.
Обоснование: Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием либо сооружением посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим объектом.
В силу ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Согласно п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2017 по делу N А32-7656/2016, Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2017 по делу N А64-874/2016).
Системное толкование изложенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник объекта недвижимости, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке объект недвижимости и права по договору аренды этого участка, не обязан получать согласие арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды. Данная правовая позиция выражена в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».
26.04.2018
