Вопрос: Индивидуальный предприниматель на УСН (6%) заключил предварительный договор купли-продажи нежилого помещения в административном здании. Условиями предварительного договора предусмотрено внесение задатка, который засчитывается при заключении основного договора в счет обязательства по оплате. Задаток в размере 100% стоимости помещения поступил на расчетный счет индивидуального предпринимателя. После этого индивидуальный предприниматель прекращает деятельность и как физическое лицо заключает основной договор купли-продажи и регистрирует сделку.
Будет ли считаться продажа помещения доходом от предпринимательской деятельности и облагаться по ставке 6% с учетом того, что доход от продажи помещения поступил полностью при индивидуальном предпринимателе на расчетный счет, хотя сделка зарегистрирована уже после прекращения деятельности индивидуального предпринимателя?
Ответ: Задаток, поступивший на расчетный счет физического лица в период, когда он был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и применял УСН, облагается НДФЛ и не облагается в рамках УСН.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.
Статьей 429 ГК РФ не предусмотрено взимание платы за заключение предварительного договора. На основании п. 4 ст. 380 ГК РФ исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком.
Условиями предварительного договора может быть предусмотрено, что задаток (обеспечительный платеж) в случае заключения основного договора подлежит зачету в счет исполнения обязательств по нему.
Доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств на основании пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и пп. 2 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ, не учитываются при определении налоговой базы.
Следовательно, на дату получения задатка (обеспечительного платежа) у налогоплательщика, применяющего УСН, дохода, подлежащего налогообложению, не возникает.
При заключении основного договора и зачете полученного ранее задатка (обеспечительного платежа) в счет платы за реализованные товары (работы, услуги) в составе доходов, учитываемых при УСН, выручка, полученная от реализации, учитывается на дату проведения зачета (Письмо Минфина России от 28.10.2013 N 03-11-06/2/45451).
При заключении основного договора и зачета полученного задатка (обеспечительного платежа) в счет исполнения обязанности покупателя после утраты физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя доход, полученный физическим лицом от продажи нежилого помещения, подлежит налогообложению в порядке, установленном гл. 23 НК РФ.
На основании ст. ст. 209 и 210 НК РФ доход, полученный физическим лицом от реализации нежилого помещения, признается объектом обложения НДФЛ.
Нежилое помещение, расположенное в административном помещении, не может рассматриваться как имущество, используемое в личных целях. В этой связи в силу прямого указания положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Пункт 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется в том числе и к доходам, полученным физическим лицом, утратившим статус индивидуального предпринимателя, от продажи нежилого помещения, которое фактически использовалось им для осуществления предпринимательской деятельности (Письмо Минфина России от 24.05.2017 N 03-04-05/31781).
Также на основании пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ сумма доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не может быть уменьшена на имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ. При этом, как указал Минфин России в Письмах от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 11.08.2017 N 03-04-05/51705, данная норма распространяется и на налогоплательщиков, прекративших деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей, в отношении имущества, использовавшегося ранее в предпринимательской деятельности.
Следовательно, доход, полученный физическим лицом, утратившим статус индивидуального предпринимателя, от реализации имущества, используемого ранее в предпринимательской деятельности, подлежит налогообложению НДФЛ в полном объеме, без уменьшения на имущественный налоговый вычет, и не облагается в рамках УСН.
Региональный информационный центр
27.04.2018
