Вопрос: Физическое лицо и юридическое лицо заключили договор займа. Организация планирует погасить заем и проценты по нему путем передачи объекта жилого недвижимого имущества. Правомерно ли это и как оформить сделку по передаче недвижимости? Сможет ли физическое лицо получить имущественный вычет по переданному объекту? Правильно ли физическое лицо считает, что расходами на приобретение жилья будут тело займа и проценты?
Ответ: Решение погасить заем и проценты по нему путем передачи объекта жилого недвижимого имущества оформляется соглашением между сторонами об отступном.
При получении объекта недвижимости в счет погашения договора займа физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет в размере прекращенного такой передачей денежного обязательства (тела займа и процентов по нему). По мнению автора, налогоплательщик вправе учитывать причитающиеся ему проценты по займу в составе фактически произведенных расходов, но, скорее всего, это вызовет спор с налоговым органом и отстаивать эту позицию необходимо будет в суде.
Обоснование: Предмет договора займа определен в п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ — по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Кроме того, в договоре займа могут быть предусмотрены: условие о возврате (ст. 810 ГК РФ), о процентах за пользование заемными средствами (ст. 809 ГК РФ), об ответственности заемщика за просрочку возврата заемных средств (ст. ст. 395, 811 ГК РФ).
Из п. 3 ст. 407 ГК РФ следует, что стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В силу ст. 409 ГК РФ обязательство сторон может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денежных средств или передачей иного имущества).
Соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного (п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Для исполнения соглашения недостаточно передать вещь кредитору — оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N 2826/14 по делу N А57-2430/2011).
В п. 1 Информационного письма от 21.12.2005 N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ» Президиум ВАС РФ указал, что обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, выражающееся в фактическом предоставлении отступного, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном.
Таким образом, сторонам в целях погашения займа и процентов по нему путем передачи объекта жилого недвижимого имущества необходимо оформить соглашение об отступном.
Непосредственно саму передачу объекта недвижимости возможно оформить двусторонним актом произвольной формы.
В п. 3 Информационного письма N 102 Президиум ВАС РФ указал, что по смыслу ст. 409 ГК РФ, если иное не следует из соглашения об отступном, с предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая и обязательства по уплате неустойки.
Поскольку отступное является одним из способов прекращения обязательств, воля сторон соглашения об отступном непосредственно направлена на прекращение обязательства. По смыслу указанной нормы предоставление отступного означает прекращение всех обязательств, существовавших между сторонами в связи с заключенным ими договором. В данном случае прекратились обязательства по возврату займа и уплате процентов по нему.
К форме соглашения об отступном специальных требований не установлено (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 N 7134/07 по делу N А25-641/06-13).
Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника и не порождает у кредитора права требования предоставить отступное. Если соглашение об отступном не исполнено в определенный сторонами срок, кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства, а также применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением (Постановление Президиума ВАС РФ N 2826/14, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 102).
Учитывая вышеизложенное, решение погасить заем и проценты по нему путем передачи объекта жилого недвижимого имущества оформляется соглашением между сторонами об отступном.
В отношении права физического лица получить имущественный вычет по переданному объекту сообщаем.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартир. Размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Согласно пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
При этом положения ст. 220 НК РФ не указывают, в какой форме должны быть произведены указанные расходы.
В соответствии с п. 5 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.
Передавая предмет отступного (квартиру), организация-заемщик передает право собственности физическому лицу на этот предмет. Такая передача является возмездной, поскольку ранее организацией-заемщиком были получены денежные средства, на которые впоследствии начислялись проценты.
Следовательно, несмотря на то что положения НК РФ не содержат норм, прямо позволяющих отнести сумму займа и проценты по нему, вместо возврата которой физическому лицу предоставлен объект жилого назначения, к расходам гражданина, данную операцию в целях НК РФ, по нашему мнению, справедливо рассматривать как несение физическим лицом расходов на приобретение указанной недвижимости в размере прекращенного такой передачей денежного обязательства (тела займа и процентов по нему).
По мнению автора, налогоплательщик вправе учитывать причитающиеся ему проценты по займу в составе фактически произведенных расходов, но, скорее всего, это вызовет спор с налоговым органом и отстаивать эту позицию необходимо будет в суде.
При этом определяющее значение для получения налогового вычета имеет не только фактическое несение расходов, но и их документальное подтверждение.
В рассматриваемом случае, как было указано выше, это могут быть договор займа, документы, подтверждающие передачу суммы займа, расчет начисленных процентов по займу, соглашение об отступном, акт приема-передачи жилого объекта, выписка из ЕГРН о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и пр.
Таким образом, поскольку объект жилого назначения был получен в счет погашения задолженности юридического лица перед физическим лицом по договору займа, физическое лицо понесло определенные расходы на его приобретение и имеет полное право на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ при его получении в размере прекращенного такой передачей денежного обязательства (тела займа и процентов по нему).
Л.В. Попова
АКГ «Панацея ПРОФ»
21.05.2018
