Вопрос: Договор купли-продажи недвижимости, являвшейся предметом договора ипотеки, был признан недействительным. Сохраняет в таком случае банк, который выдал кредит на покупку недвижимости, как залогодержатель право залога или нет?
Ответ: Если банк является добросовестным залогодержателем, то за ним сохраняется право на заложенное имущество.
Обоснование: В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по такой сделке, а при невозможности осуществить возврат — компенсировать стоимость в деньгах, если иные последствия не предусмотрены законом.
По общему правилу в силу п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется.
Исходя из содержания ст. 10, п. 2 ст. 335 ГК РФ недобросовестным признается тот залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.
Наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном за залогодателем праве собственности на закладываемое имущество и отсутствии в отношении него обременений, а также возражений со стороны прежних правообладателей свидетельствует о том, что такой залогодатель был вправе передать имущество в ипотеку банку. Такой вывод можно сделать из анализа ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Как видно из содержания приведенных правовых норм, если на момент заключения договора об ипотеке залогодатель был вправе распоряжаться недвижимым имуществом, то залогодержатель признается добросовестным. В судебной практике обращается внимание на то, что при оценке действий залогодержателя как добросовестных или недобросовестных необходимо учитывать все заслуживающие внимания обстоятельства.
К их числу относятся наличие или отсутствие спора в отношении недвижимого имущества на момент его передачи в ипотеку, наличие полномочий залогодателя на его передачу банку в ипотеку, обстоятельства приобретения объекта (короткий временной промежуток, в течение которого имущество было приобретено у первоначального собственника, заниженная стоимость) и другие обстоятельства.
Например, если объект недвижимости приобретался по цене существенно ниже его рыночной стоимости у собственника, отвечавшего признакам банкротства, банк не мог не знать о том, что такой сделкой нарушаются права конкурсных кредиторов. Такая подозрительная сделка может быть признана недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и залоговые права банка в отношении объекта недвижимости в таком случае не сохраняются, поскольку он является недобросовестным залогодержателем.
Соответственно, если имущество было передано в ипотеку уполномоченным лицом, предметом спора оно не являлось и у банка не было оснований поставить под сомнение законность принятия имущества в ипотеку, то он должен считаться добросовестным залогодержателем. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2017 N Ф09-8490/16, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.12.2015 N Ф04-26985/2015, Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2763/11 по делу N А56-24071/2010).
В перечне оснований для прекращения залога, указанных в ст. 352 ГК РФ, признание недействительной сделки, связанной с приобретением закладываемого имущества, прямо не названо. В связи с этим возврат покупателем заложенного имущества продавцу в порядке применения реституции происходит при сохранении обременения в виде ипотеки в пользу банка как добросовестного залогодержателя.
08.06.2018
