Вопрос: Физическое лицо (не является индивидуальным предпринимателем) сдает квартиру в аренду. Облагается ли НДФЛ доход от продажи квартиры, срок владения которой более минимального?
Ответ: При отсутствии признаков предпринимательской деятельности доходы от продажи квартиры не облагаются НДФЛ.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, предусмотрен ст. 217 НК РФ.
Так, согласно положениям п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.
Пунктом 2 ст. 217.1 НК РФ установлено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
В Письме Минфина России от 24.05.2017 N 03-04-05/31781 отмечено, что законодательство не обусловливает предпринимательскую деятельность физического лица исключительно фактом регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно разъяснениям Минфина России в Письме от 28.04.2018 N 03-04-05/29350 доходы, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду), подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке без применения п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
В соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве» разъяснено, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Аналогичный вывод содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7.
Признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер в каждом случае (Письмо ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@).
Так, например, в Письме УФНС России по г. Москве от 06.09.2006 N 28-11/80621@ отмечено, что сдача квартиры внаем выступает одним из способов реализации законного права гражданина на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом и не является предпринимательской деятельностью.
Исходя из вышеизложенного, по нашему мнению, при отсутствии признаков предпринимательской деятельности доходы, полученные от продажи квартиры, сдаваемой ранее в аренду, не подлежат обложению НДФЛ.
С.Н. Шаляев
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
21.06.2018
