Вопрос: Правомерно ли условие договора аренды, согласно которому в случае неуплаты или несвоевременной уплаты (более 15 дней) обеспечительного платежа договор считается незаключенным? Может ли оно трактоваться как отменительное и не порождать последствия для получателя средств? Может ли арендатор в случае значительной просрочки платежа или неуплаты потребовать передать имущество?
Ответ: Само по себе такое условие закону не противоречит, однако оно не влечет за собой прекращение договора, не может толковаться как отменительное условие. У арендатора есть право требовать передачи ему имущества в случае, если арендодатель не расторгнул договор аренды и не приостановил исполнение своих обязательств по нему.
Обоснование: Обеспечительный платеж представляет собой определенную денежную сумму, которую одна сторона уплачивает в пользу другой в качестве обеспечения исполнения ее обязательства перед ней, как существующего, так и того, что возникнет в будущем (п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ).
Невнесение арендатором арендодателю обеспечительного платежа свидетельствует о нарушении обязательства перед ним по договору аренды, но не о том, что договор является незаключенным. Если в договоре аренды согласованы все его существенные условия и он заключен в надлежащей форме, то в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ оснований считать его незаключенным не имеется.
В данном случае имеет место нарушение обязательства арендатором по заключенному договору аренды, что дает арендодателю право взыскать неполученную денежную сумму, применить к нему меры ответственности или отказаться от договора, если этим договором ему была предоставлена такая возможность (ст. 450.1 ГК РФ). Правила толкования неясных договорных условий, предусмотренные ст. 431 ГК РФ, не позволяют однозначно квалифицировать спорное условие как направленное на прекращение договора.
Так, включение в договор аренды условия о том, что в случае невнесения арендатором обеспечительного платежа такой договор будет считаться незаключенным, может свидетельствовать о том, что такое неисполнение обязательства стороны рассматривали как существенное нарушение договора, что дает арендодателю право отказаться от него на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ. Такой отказ возможен только в судебном порядке с соблюдением 30-дневного срока, за который арендатору должно было быть направлено требование о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В качестве сделки под условием договор аренды с таким положением в силу ст. 157 ГК РФ рассматривать нельзя, поскольку невнесение обеспечительного платежа не отвечает признакам обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, поскольку такое совершение или несовершение указанного действия полностью зависит от арендатора. В судебной практике отмечается, что нельзя рассматривать в качестве отменительных или отлагательных условий действия сторон, которые зависят от их воли (Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2015 N 307-ЭС15-4456).
Вместе с тем стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж. Такое условие соответствует ст. 327.1 ГК РФ, если оно прямо предусмотрено договором аренды.
Если арендодатель не расторгнул договор аренды, арендатор вправе требовать предоставления ему арендуемого имущества на основании п. 3 ст. 611 ГК РФ. Исключение составляет случай, когда договором аренды передача объекта аренды была поставлена в зависимость от выполнения арендатором всех своих обязательств по договору аренды, включая уплату обеспечительного платежа. В такой ситуации у арендодателя имеется право приостановить исполнение своего обязательства на основании ст. 328 ГК РФ, а у арендатора отсутствует право требовать передачи ему имущества.
22.06.2018
