Вопрос: Застройщик передал инвестору жилое помещение, фактическая площадь которого является больше проектной. Возникает ли в таком случае у инвестора обязанность внести дополнительную плату застройщику? Если да, то в каком размере?
Ответ: У инвестора возникает обязанность внести дополнительную плату застройщику в размере произведения цены единицы площади помещения на площадь превышения, если договором долевого участия в строительстве на инвестора была возложена такая обязанность.
Обоснование: В силу п. 2 ст. 424 и п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Правила определения цены по договору долевого участия в строительстве, а также ее изменения установлены в ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В договоре долевого участия в строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, стороны рассматриваемого договора вправе определить окончательную цену как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта. Соответственно, если фактическая площадь жилого помещения оказывается больше проектной площади, согласованной в договоре, на инвестора может быть возложена обязанность по внесению доплаты. Такое условие соответствует закону и не нарушает права инвестора.
Кроме того, если договором долевого участия в строительстве было предусмотрено, что застройщик передает инвестору жилое помещение только после уплаты всей покупной цены, неперечисление последним доплаты означает, что срок исполнения обязанности застройщика не наступил. Доплата за увеличившуюся площадь жилого помещения является составной частью всей покупной цены, поэтому инвестор обязан ее внести в срок, предусмотренный договором. Правомерность такой позиции подтверждается судебной практикой (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2017 по делу N 33-51742/2017).
Исходя из анализа сложившейся судебной практики считается допустимым согласование в договоре долевого участия в строительстве определенных параметров разумного отклонения фактической площади объекта от проектной площади. Например, если разница между проектной и фактической площадью составит более или менее определенного значения (например, 5% или 0,5 — 3 кв. м), у сторон договора не возникает обязанности произвести доплату или вернуть денежные средства (Апелляционное определение Амурского областного суда от 06.05.2016 по делу N 33АП-2240/2016).
В интересах сторон договора долевого участия в строительстве четко определить порядок расчета суммы доплаты или возвращаемых денежных средств в случае расхождения проектной площади объекта с фактической площадью. Например, в договоре долевого участия в строительстве может быть указано на то, что разница между проектной и фактической общей площадью менее 5% не влечет изменения цены договора. Между тем, если разница составит большее значение, пересмотр цены будет производиться исходя из всей разницы без вычета допустимого значения, если только стороны прямо не предусмотрят иное (Определение Верховного Суда РФ от 27.03.2018 N 32-КГ17-44).
09.07.2018
