Вопрос: Организация планирует арендовать земельный участок, на котором находится здание, с целью строительства на данном участке нового здания (на месте старого здания). Впоследствии организация намерена оформить право собственности на новое здание и выкупить участок. Нужно ли оформлять договор аренды на прежнее здание, если оно не будет использоваться? Если да, то каким образом? Нужно ли оформлять аренду здания в том случае, если организация примет решение некоторое время сдавать здание в аренду?
Ответ: При заключении договора аренды земельного участка, на котором находится здание, допустимо указать в предмете договора сведения о наличии указанного здания. В этом случае заключения отдельного договора о передаче в аренду здания не требуется.
Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Предметом договора аренды могут быть земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ).
В пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из системного толкования совокупности норм ст. ст. 271, 273, 552, 652 ГК РФ, п. п. 1 и 4 ст. 35 ЗК РФ следует, что при передаче здания в аренду либо в собственность другому лицу к последнему переходят и права на земельный участок, который занят передаваемой недвижимостью и необходим для ее использования.
При этом в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Такая сделка является ничтожной (абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). То есть в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)).
Таким образом, в силу требований указанных норм законодательства передача в аренду земельного участка возможна только с одновременной передачей в аренду здания (сооружения), расположенного на нем.
При рассмотрении обратной ситуации в п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) разъяснено, что по смыслу п. п. 1, 2 ст. 652 ГК РФ арендатор здания может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.
Исходя из буквального толкования п. 2 ст. 654 ГК РФ по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием.
Указанное соотносится с п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ N 11: согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Принимая во внимание приведенные правовые нормы, а также применяя аналогию права (ст. 6 ГК РФ), по нашему мнению, в случае заключения договора аренды земельного участка, на котором имеется здание, допустимо указать в предмете договора сведения о наличии указанного здания. В этом случае отдельный договор аренды на такое здание необязателен.
Вместе с тем при заключении договора аренды следует учесть следующее.
Согласно ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Аналогичные требования предусмотрены и для договора аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Условиями договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Порядок передачи здания в субаренду регламентируется следующими нормами гражданского законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатору предоставлено право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя. В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Поэтому в случае сдачи здания в субаренду потребуется отдельный договор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Согласие арендодателя на заключение договора субаренды является обязательным в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ. Правила получения арендатором требуемого по закону согласия на совершение сделки предусмотрены в ст. 157.1 ГК РФ.
Как разъяснено в п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ), то считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться как согласие на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ). Вместе с тем отсутствие такого согласия не препятствует дальнейшему его выражению или последующему одобрению сделки.
Государственная регистрация договора субаренды, так же как и договора аренды, осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации недвижимости.
При этом наряду с иными документами для проведения государственной регистрации договора субаренды необходимо предоставить в органы Росреестра согласие арендодателя.
Отсутствие такого согласия может являться основанием для приостановления государственной регистрации (Письмо Росреестра от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13).
Л.В. Сперанская
Департамент городского имущества г. Москвы
31.07.2018
