Вопрос: Текущие платежи по договору аренды от арендатора поступают арендодателю (ООО) без указания периода, за который вносится соответствующий платеж. При этом у арендатора (ООО) имеется задолженность по арендной плате за предыдущие периоды. Вправе ли арендодатель засчитывать поступающие от арендатора денежные средства за аренду (текущие платежи) для погашения ранее образовавшейся задолженности по арендной плате? Если да, то как правильно это оформить?
Ответ: Арендодатель вправе засчитывать поступающие от арендатора денежные средства за аренду (текущие платежи) для погашения ранее образовавшейся задолженности по арендной плате, предусмотрев соответствующее условие в договоре аренды. Для этого сторонам следует заключить соглашение к договору аренды в письменной форме о порядке гашения задолженности, образовавшейся в связи с неисполнением обязательств по оплате арендных платежей.
Обоснование: Из положений ст. 606 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды является возмездной сделкой.
При этом основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом стороны могут устанавливать в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом. Вместе с тем обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
Отметим, что в правоприменительной практике существует позиция, согласно которой при отсутствии в платежном поручении назначения платежа или периода, за который производится арендная плата, арендодатель, согласно ст. 522 ГК РФ, вправе направить его на погашение ранее возникшей задолженности по договору аренды (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018 N 10АП-6104/2018 по делу N А41-88580/17).
Во избежание споров, по нашему мнению, арендодатель вправе засчитывать поступающие от арендатора денежные средства за аренду (текущие платежи) для погашения ранее образовавшейся задолженности по арендной плате, предусмотрев соответствующее условие в договоре аренды.
Для этого сторонам следует заключить соглашение к договору аренды в письменной форме о порядке гашения задолженности, образовавшейся в связи с неисполнением обязательств по оплате арендных платежей (ст. ст. 421, 450, 452, 609, 651 ГК РФ).
Рассматриваемое условие договора может быть сформулировано примерно следующим образом: «При наличии задолженности арендатора перед арендодателем денежные средства, поступившие от арендатора независимо от назначения платежа (арендная плата), арендодатель вправе засчитывать в счет оплаты образовавшейся задолженности, оставшаяся часть денежных средств идет на погашение текущего платежа».
Правомерность изложенных выводов подтверждается судебной практикой (Постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 N 16АП-3765/2017 по делу N А63-6534/2017, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2017 N 07АП-7485/2017 по делу N А45-2471/2017).
Региональный информационный
центр
31.07.2018
