Вопрос: Организации приняли решение о расторжении договора купли-продажи реализуемой в рассрочку недвижимости. По соглашению сторон денежные средства возвращены покупателю. Достаточно ли для регистрации обратного перехода права собственности соглашения о расторжении договора?
Ответ: Соглашения о расторжении договора недостаточно, поскольку потребуется заявление о государственной регистрации перехода права на объект недвижимости.
Обоснование: По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец может передать в собственность покупателя объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 указанной статьи).
Принимая во внимание требования законодательства о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а также ситуацию, при которой право собственности в установленном порядке было оформлено на покупателя, но ввиду сложившихся обстоятельств осуществляется обратный переход права, следует руководствоваться требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), согласно ст. 14 которого государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.
Данный вывод подтверждается позицией Верховного Суда РФ, высказанной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», согласно которой, если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
Также, например, в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2017 N Ф01-3826/2017 по делу N А43-34250/2016 отмечается, что при волеизъявлении обеих сторон договора купли-продажи недвижимости на его расторжение для регистрации перехода права собственности в первоначальное состояние достаточно соглашения сторон о расторжении договора купли-продажи недвижимости и заявления, представленных в регистрирующий орган.
А.В. Ромашкина
Министерство экономического развития
Российской Федерации
17.08.2018
