Вопрос: Орган, осуществляющий согласование перепланировки, обязал собственника нежилого помещения в многоквартирном доме привести помещение в прежнее состояние. Распространяется ли на нежилое помещение установленная жилищным законодательством возможность продажи такой недвижимости с публичных торгов в случае неисполнения его собственником указанного предписания государственного органа?
Ответ: Судебная практика допускает возможность продажи нежилой недвижимости с публичных торгов в таком случае.
Обоснование: Согласно ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В силу ч. 5 данной статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Как видно, вышеуказанная норма содержит положения в отношении жилых помещений.
Вместе с тем существующая судебная практика, в частности Определение Верховного Суда РФ от 02.08.2016 N 36-КГ16-8, допускает возможность применения положений ЖК РФ к нежилым помещениям на основании п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ, устанавливающего, что в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Предметом судебного спора по данному делу фактически выступало нежилое здание, в отношении которого мировым судом было ранее принято решение об обязании собственника привести часть спорного здания в первоначальное состояние.
Верховный Суд РФ указал, что обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. Суд подчеркнул, что это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений.
Таким образом, поскольку в мотивировочной части Определения N 36-КГ16-8 Верховный Суд РФ прямо ссылается на положения ст. 29 ЖК РФ в отношении нежилой недвижимости, полагаем, что положения ч. 5 данной статьи, предусматривающей возможность продажи с публичных торгов недвижимого имущества, распространяются и на нежилые помещения.
Региональный информационный центр
17.09.2018
