Вопрос: Как для целей освобождения от уплаты НДФЛ определяется срок владения при продаже помещения, если в течение периода владения его назначение изменялось (переведено из жилого в нежилое или из нежилого в жилое)?
Ответ: По нашему мнению, изменение назначения помещения не влияет на порядок определения срока его нахождения в собственности физического лица для применения освобождения от НДФЛ доходов, полученных от реализации указанного помещения.
Обоснование: От налогообложения НДФЛ освобождаются доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, а также от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Согласно п. п. 2 и 4 ст. 217.1 НК РФ по общему правилу доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества (пять лет) и более.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ).
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Согласно ст. 288 ГК РФ перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом гл. 3 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
Изменение назначения помещения (переведено из жилого в нежилое или из нежилого в жилое) не влияет на порядок определения срока его нахождения в собственности физического лица.
Статьи 217 и 217.1 НК РФ для целей налогообложения НДФЛ не предусматривают особенностей исчисления срока нахождения имущества в собственности физического лица при переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
Таким образом, по нашему мнению, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, могут быть освобождены от налогообложения НДФЛ, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, независимо от изменения его назначения в течение периода владения (перевода из жилого в нежилое или из нежилого в жилое).
Отметим, что ранее из разъяснений Минфина России усматривалась иная позиция (Письмо от 26.08.2011 N 03-04-05/7-607).
С.В. Разгулин
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
27.09.2018
