Вопрос: Как исчисляется срок владения недвижимым имуществом в целях НДФЛ в случае раздела земельного участка с жилым домом?
Ответ: Срок владения частью жилого дома, образованной в результате раздела, исчисляется с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на сам жилой дом. Срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты НДФЛ следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.
Обоснование: Освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции до 01.01.2016).
При этом исходя из положений законодательства Российской Федерации в правоприменительной практике сложился различный подход к определению срока владения недвижимым имуществом в целях НДФЛ в случае раздела земельного участка с жилым домом.
Порядок определения срока владения частями жилого дома, образованными в результате раздела
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ).
Изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
Таким образом, моментом возникновения права собственности на часть жилого дома, образованную в результате раздела жилого дома, является не дата повторной регистрации перехода права собственности на указанное имущество в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на жилой дом, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества (Письмо Минфина России от 25.07.2018 N 03-04-05/51955).
Порядок определения срока владения земельными участками, образованными в результате раздела
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ).
В силу положений п. 2 ст. 8.1 и ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В случае образования двух и более объектов недвижимости, в частности в результате раздела объекта недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты НДФЛ следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки (Определение Конституционного Суда РФ от 13.05.2014 N 1129-О, Кассационное определение Верховного Суда РФ от 11.04.2018 N 48-КГ17-21, Письма Минфина России от 19.06.2018 N 03-04-05/41631, от 30.05.2018 N 03-04-05/36697, от 16.05.2018 N 03-04-05/32819, от 17.12.2013 N 03-04-07/55742 (направлено Письмом ФНС России от 20.02.2014 N БС-4-11/2957) и ФНС России от 24.03.2017 N БС-4-11/5455@).
Д.А. Морозов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
03.10.2018
