Вопрос: По договору аренды объекта недвижимости (нежилого здания) с правом досрочного выкупа организация-арендатор перечисляет физическому лицу (не ИП) — арендодателю арендную плату, которая по условиям договора засчитывается в счет выкупной стоимости здания. Объект недвижимости приобретен физическим лицом менее трех лет назад за 1 600 000 руб. Выкупная стоимость составляет 1 800 000 руб. После перечисления ежемесячных арендных платежей в общей сумме 700 000 руб. арендатор выкупает объект недвижимости, единовременно перечисляя физическому лицу оставшуюся сумму 1 100 000 руб.
Обязана ли организация удерживать НДФЛ с арендных платежей (700 000 руб.) и с выкупной стоимости (1 100 000 руб.) или физическое лицо самостоятельно уплачивает в бюджет НДФЛ и представляет налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ?
Ответ: По нашему мнению, при перечислении физическому лицу ежемесячных арендных платежей, засчитываемых в счет выкупной стоимости объекта недвижимости, арендатор обязан удерживать НДФЛ в качестве налогового агента. При перечислении оставшейся суммы выкупной стоимости арендатор не должен удерживать НДФЛ. Физическое лицо самостоятельно уплачивает в бюджет сумму НДФЛ (в случае возникновения налоговой базы) и представляет налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Статьей 624 ГК РФ установлено: в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
Таким образом, арендная плата представляет собой платеж за факт пользования имуществом. При этом стоимость самого имущества следует отличать от стоимости пользования имуществом. Тот факт, что ст. 624 ГК РФ указано, что в выкупную цену могут быть засчитаны арендные платежи, означает: выкупная цена может быть уменьшена на сумму произведенной арендной платы. С учетом вышеизложенного организация при перечислении арендных платежей обязана удерживать НДФЛ в качестве налогового агента на основании п. п. 1 и 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ.
При невозможности в течение налогового периода удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в срок не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог, о суммах дохода, с которого не удержан налог, и сумме неудержанного налога (п. 5 ст. 226 НК РФ).
Что касается уплаты НДФЛ с суммы досрочного выкупа в размере 1 100 000 руб., то указанная сумма будет являться платой за приобретенное имущество. При выплате денежных средств физическому лицу за проданное имущество у организации на основании п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ не возникает обязательств по исчислению и уплате в бюджет НДФЛ.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица самостоятельно производят исчисление и уплату НДФЛ в отношении сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.
При этом если имущество находилось в собственности физического лица менее минимального срока владения, то доходы от продажи имущества не освобождаются от налогообложения.
В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции до 01.01.2016).
Если срок владения имуществом составляет менее минимального срока, то в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества.
В отношении дохода от продажи нежилого здания имущественный вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи этого недвижимого имущества, не превышающем в целом 250 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо получения имущественного налогового вычета физическое лицо вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
При этом физическое лицо самостоятельно исчисляет НДФЛ и представляет в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию (п. п. 2, 3 ст. 228 НК РФ).
Поскольку в рассматриваемом случае доход от продажи нежилого здания составляет 1 100 000 руб., а расходы на приобретение здания составляют 1 600 000 руб., налоговая база для исчисления НДФЛ будет равна нулю. В связи с этим физическое лицо НДФЛ не уплачивает, но при этом у него сохраняется обязанность по представлению в ИФНС России декларации по форме 3-НДФЛ.
Региональный информационный центр
12.11.2018
