Вопрос: Какие документы нужно представить для регистрации залога недвижимого имущества в ситуациях: организация-залогодатель является заемщиком; организация-залогодатель не является заемщиком, а залог обеспечивает обязательство третьего лица?
Ответ: Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона.
Более конкретный перечень документов представлен в обосновании.
Обоснование: Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила Гражданского кодекса РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В силу п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Особенности государственной регистрации ипотеки установлены ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке. Требования к содержанию договора об ипотеке установлены ст. 9 Закона об ипотеке.
На основании ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883:
1) в форме документов на бумажном носителе — посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, — с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), официального сайта или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации.
В силу ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:
1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3) иные документы, предусмотренные Законом N 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган регистрации прав одновременно с документами, указанными в п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, заявителем представляются также (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке):
— закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных пп. 10 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия;
— документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
По правилам ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возможно по заявлению представителя лиц, указанных в ч. 1 — 3 данной статьи, при условии наличия у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
В силу ч. 1 ст. 53 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Следовательно, учитывая положения ч. 4 ст. 18, ч. 3, 5, 7 ст. 21, ч. 1 ст. 53 Закона N 218-ФЗ, для осуществления государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании договора (вне зависимости от того, кто является заемщиком), необходимо представить:
— заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке;
— документы, подтверждающие полномочия заявителей, документы, подтверждающие соответствующие полномочия представителей заявителей (если с заявлением обращаются их представители);
— договор об ипотеке;
— кредитный договор, договор займа либо иной документ, из которого возникает обязательство, обеспечиваемое ипотекой;
— закладную (если право залогодержателя удостоверяется закладной);
— согласие третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления (если в случаях, предусмотренных федеральным законом, на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, требуется получение такого согласия).
Важно отметить, что орган регистрации прав не вправе истребовать указанное согласие у заявителя, если в силу федерального закона сделка, совершенная без такого согласия, не является ничтожной и при непредставлении в таком случае указанного согласия сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН (п. 62 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).
Частью 2 ст. 53 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено Законом N 218-ФЗ.
Для государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, необходимы следующие документы:
— заявление залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона;
— документы, подтверждающие полномочия заявителей, документы, подтверждающие соответствующие полномочия представителей заявителей (если с заявлением обращаются их представители);
— договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, и документы, указанные в нем в качестве приложений;
— закладная (если право залогодержателя удостоверяется закладной).
Решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.
И.Э. Марьюшкин
Министерство экономического развития
Российской Федерации
15.11.2018
