Вопрос: Облагаются ли НДС услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве, если предметом такого договора являются нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания, которое согласно разрешению на ввод в эксплуатацию называется «Многофункциональное здание с жилыми и нежилыми помещениями и с подземной парковкой», но при этом в здании преобладают жилые помещения (квартиры)?
Ответ: Услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений на первых этажах зданий, отвечающих определению многоквартирного дома (независимо от названия здания в разрешительной документации), построенных на основании проектной документации, подготовленной исключительно по правилам строительства и эксплуатации жилых домов, не облагаются НДС.
Обоснование: Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ не облагаются НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях указанного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Из сложившейся к настоящему моменту арбитражной практики следует вывод о том, что многоквартирный дом является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений. В связи с этим услуги застройщика, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, объектом которого являются нежилые помещения в многоквартирном доме, не облагаются НДС (см. Определения Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 308-КГ17-2206 по делу N А32-22883/2015, от 21.09.2016 N 302-КГ16-11410 по делу N А78-10467/2015, от 22.07.2016 N 306-КГ16-4710 по делу N А49-3303/2015, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.12.2016 N Ф05-15946/2016 по делу N А41-7140/2016).
Письмом от 23.12.2016 N СА-4-7/24825@ ФНС России разослала для использования в работе Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором полугодии 2016 года по вопросам налогообложения, в п. 10 которого содержался приведенный выше вывод. Кроме того, контролирующие органы в разъяснениях по рассматриваемому вопросу указывают, что сам по себе статус помещений как нежилых не приводит к возникновению обязанности уплатить НДС со стоимости услуг застройщика. Решающее значение, по мнению Минфина России, имеет назначение помещения: у застройщика возникают обязательства по НДС, если нежилое помещение имеет производственное назначение (см. Письмо от 18.08.2017 N 03-07-07/53092).
При этом согласно Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, для целей подготовки проектной документации на строящийся объект выделяется три вида объектов строительства: а) объекты производственного назначения; б) объекты непроизводственного назначения (в том числе жилой фонд); в) линейные объекты.
На основе данной нормы, например в Постановлении Арбитражного суда Московского округа N Ф05-15946/2016 по делу N А41-7140/2016, сделан вывод, что о производственном назначении нежилых помещений в строящемся многоквартирном жилом доме должно быть известно еще на этапе согласования проектной документации, а характеристики каждого помещения, включая его назначение, должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве. Суды обоснованно указали, что многоквартирный дом (здание в целом) является объектом строительства жилого назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений, а освобождение от обложения НДС распространяется на нежилые помещения, поскольку они встроены в жилой многоквартирный дом.
Кроме того, объекты производственного назначения имеют отличные от жилых объектов требования к инженерным системам и промышленной безопасности. При этом для жилых многоквартирных зданий существуют специальные строительные нормы и правила: СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр). В свою очередь, при строительстве и эксплуатации производственных зданий применению подлежит СП 56.13330.2011 «Свод правил. Производственные здания. Актуализированная редакция СНиП 31-03-2001» (утв. Приказом Минрегиона России от 30.12.2010 N 850).
Что касается названия построенного объекта согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, следует отметить следующее.
В формулировке пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не упоминается понятие «многоквартирный дом». Согласно данной норме условием исключения из налогообложения НДС является непроизводственный характер объектов, построенных по ДДУ (независимо от того, как они названы — многоквартирным домом или многофункциональным зданием).
При этом многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (см. п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47). Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ). Соответственно, если в построенном здании преобладают квартиры, жильцы которых могут выйти в общий подъезд, то это многоквартирный жилой дом.
С учетом изложенного полагаем, что не облагаются НДС услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений на первых этажах зданий, отвечающих приведенному выше определению многоквартирного дома (независимо от названия здания в разрешительной документации), построенных на основании проектной документации, подготовленной по правилам строительства жилых домов.
22.11.2018
