Вопрос: Нужно ли уплачивать НДФЛ и представлять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ при продаже доли (20%) в праве на нежилое помещение в 2018 г., если часть доли (14%) была приобретена в 2014 г., а часть доли (6%) — в 2017 г.?
Ответ: Если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности физического лица, то полученный доход полностью облагается НДФЛ.
Если нежилое помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от реализации всей доли нежилого помещения не облагается НДФЛ, так как первоначальная доля была приобретена более трех лет назад. При этом представлять декларацию по форме 3-НДФЛ не требуется.
Обоснование: В соответствии с п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ доходы от продажи физическим лицом — налоговым резидентом нежилого помещения или доли в нем не облагаются НДФЛ, если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности и физическое лицо владеет объектом недвижимости не менее установленного минимального срока.
По общему правилу минимальный срок владения составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если недвижимое имущество приобретено до 01.01.2016, то минимальный срок владения составляет три года (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).
Если нежилые помещения использовались в предпринимательской деятельности, то вне зависимости от срока владения ими физическое лицо не имеет право на льготу, установленную в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
В этом случае на основании п. 1 ст. 229 НК РФ физическое лицо обязано представить в ИФНС России декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
В общем случае при представлении декларации физическое лицо может по своему выбору уменьшить полученный доход (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):
— либо на сумму, равную стоимости доли в нежилом помещении, но не более 250 000 руб. (имущественный вычет);
— либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости, доли в ней.
Вместе с тем положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
То есть если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то нельзя уменьшить базу по НДФЛ ни на фиксированный имущественный вычет, ни на сумму фактически произведенных расходов на покупку проданного имущества.
Если же нежилое помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, то необходимо учитывать следующее.
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость была приобретена до 01.01.2016 (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в предыдущей редакции, пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 382-ФЗ).
Как разъяснено Минфином России в Письме от 02.08.2018 N 03-04-05/54446, изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. В связи с этим отсчитывать срок владения имуществом нужно с момента приобретения первой доли.
Поскольку в рассматриваемом случае первая доля нежилого помещения была приобретена физическим лицом до 01.01.2016, при продаже всей доли, в том числе и приобретенной в 2017 г., физическое лицо не уплачивает НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Обязанность по представлению декларации по форме 3-НДФЛ у него также отсутствует (п. 4 ст. 229 НК РФ) (Письмо Минфина России от 21.09.2018 N 03-04-05/67661).
Региональный информационный центр
11.12.2018
