Вопрос: Договором аренды предусмотрен размер арендной платы 100 000 руб., включая НДС. Надо ли вносить изменения в договор при переходе арендодателя с ОСН на УСН?
Ответ: При переходе арендодателя на УСН следует заключить дополнительное соглашение к договору аренды и указать в нем размер арендной платы без НДС.
Обоснование: Исходя из норм гражданского законодательства изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 168 Налогового кодекса РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в п. п. 4, 5 ст. 161 НК РФ) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.
Условия договора устанавливают, что в указанную в нем цену включен НДС, который подлежит перечислению в доход бюджета и не является платой за пользование имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (за исключением отдельных случаев).
Таким образом, с момента перехода арендодателя на упрощенную систему налогообложения получение им денежных средств в размере, равном сумме НДС, является необоснованным.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.
Соответственно, уплаченная арендатором сумма НДС может рассматриваться как неосновательное обогащение арендодателя, применяющего УСН (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018 N 20АП-952/2018 по делу N А62-8850/2017).
Таким образом, при переходе арендодателя на УСН следует заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором размер арендной платы был бы указан без НДС.
При этом сумма арендной платы может быть уменьшена на сумму НДС либо может остаться прежней, но без выделения НДС.
Региональный информационный центр
27.12.2018
