Вопрос: Организация планирует предоставлять в аренду помещение ООО. Как оформить договор с отсрочкой платежа по арендной плате? Какие существенные условия необходимо прописать?
Ответ: В договоре аренды помещения с отсрочкой платежа должны содержаться: условия, позволяющие определенно установить объект аренды; размер арендной платы; сроки внесения арендной платы.
В целях обеспечения интересов арендодателя целесообразно предусмотреть начисление процентов на сумму долга в виде коммерческого кредита (ст. 823 Гражданского кодекса РФ) и/или неустойки (ст. 330 ГК РФ).
Договор аренды помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Обоснование: По общему правилу к существенным условиям договора аренды помещения относятся:
1. Предмет договора аренды. Должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Для индивидуализации помещения следует указать: точный адрес, включая номер помещения; площадь; местонахождение на копии плана здания. Если передаче подлежит часть помещения, должны быть описаны ее границы (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).
2. Размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др. Также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Целесообразно решить вопрос об оплате коммунальных и иных услуг (по уборке и охране помещения и т.).
Установление отсрочки платежа влечет для арендодателя существенные риски и издержки. С учетом этого в договоре целесообразно предусмотреть условия о начислении процентов на сумму долга в виде коммерческого кредита (ст. 823 ГК РФ) и/или неустойки (ст. 330 ГК РФ). Размер этих процентов не должен существенно превышать среднерыночный. В противном случае он может быть снижен судом в соответствии со ст. ст. 10, 333 ГК РФ (Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 13.06.2017 N Ф09-2842/17 по делу N А76-17807/2016, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.01.2018 N Ф08-10323/2017 по делу N А32-38485/2016). Возможно предусмотреть использование иных способов обеспечения обязательства по внесению арендной платы.
Договор аренды помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 4 ст. 434, п. 1 ст. 609 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
24.01.2019
