Вопрос: Физлицом с застройщиком был заключен договор долевого участия. Застройщик признан банкротом, а квартира была достроена по программе поддержки обманутых дольщиков и передана физлицу. Каков порядок подсчета срока владения квартирой при ее продаже в целях уплаты НДФЛ?
Ответ: При продаже квартиры подсчет срока владения следует вести от даты подписания акта приема-передачи ее от жилищного кооператива дольщику.
Обоснование: Подпунктом 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
При этом срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Письмо Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103).
В случае банкротства застройщика действует специальная норма по передаче строящихся объектов в МКД собственникам.
В случае если дом не достроен, то согласно п. 14 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве застройщика права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Соответственно, при вступлении решения суда в силу данные объекты передаются в собственность не самим дольщикам, а кооперативу.
Момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса РФ и связан с внесением паевого взноса за предоставленное помещение, а не с моментом государственной регистрации (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой ГК РФ и связан с полным внесением паевого взноса и после ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Соответственно, если право собственности в данной ситуации оформляется на основании акта приема-передачи от ЖСК или иного кооператива, созданного в целях реализации ст. 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ, срок владения квартирой отсчитывается от момента подписания данного акта (см. также Письмо Минфина России от 19.06.2018 N 03-04-05/41638).
В ситуации, если дом уже был введен в эксплуатацию на момент признания застройщика банкротом, дольщики вправе обратиться в суд за установлением права собственности на помещение в уже введенном в эксплуатацию жилом доме (в рамках п. 1 ст. 201.11 Федерального закона N 127-ФЗ). В таком случае моментом возникновения права собственности является дата вступления в силу решения суда (см. Письмо Минфина России от 04.05.2018 N 03-04-05/30284).
Региональный информационный центр
24.01.2019
