Вопрос: Организации заключили договор аренды, по которому в случае досрочного расторжения договора арендодатель возмещает затраты на установку встроенного оборудования. В связи с неуплатой арендной платы арендодатель через суд расторг договор. Правомерно ли требование арендатора о возмещении расходов?
Ответ: Нет, по нашему мнению, неправомерно. У арендодателя не возникает обязанности по возмещению таких расходов арендатора.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Пунктом 2 ст. 623 ГК РФ установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (ст. 1 ГК РФ).
Стороны обязательства могут своим соглашением предусмотреть обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных в таком соглашении обстоятельств и не связанные с нарушением обязательства его стороной (потери, вызванные невозможностью исполнения обязательства, предъявлением требований третьими лицами или органами государственной власти к стороне или к третьему лицу, указанному в соглашении, и т.п.) (п. 1 ст. 406.1 ГК РФ, абз. 1 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее — Постановление N 7)).
Такое соглашение может быть отдельным соглашением о возмещении потерь или включенным в текст договора условием о возмещении потерь (п. 17 Постановления N 7).
По смыслу ст. 406.1 ГК РФ возмещение потерь допускается, если будет доказано, что они уже понесены или с неизбежностью будут понесены в будущем. При этом сторона, требующая выплаты соответствующего возмещения, должна доказать наличие причинной связи между наступлением соответствующего обстоятельства и ее потерями (абз. 3 п. 15 Постановления N 7).
В отличие от возмещения убытков возмещение потерь по правилам ст. 406.1 ГК РФ осуществляется вне зависимости от наличия нарушения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) обязательства соответствующей стороной и независимо от причинной связи между поведением этой стороны и подлежащими возмещению потерями, вызванными наступлением определенных сторонами обстоятельств (абз. 2 п. 15 Постановления N 7). При этом согласно абз. 5 п. 15 Постановления N 7, если сторона, в пользу которой должно быть осуществлено возмещение потерь, недобросовестно содействовала наступлению обстоятельства, на случай которого установлено это возмещение, для целей применения ст. 406.1 ГК РФ такое обстоятельство считается ненаступившим (п. 4 ст. 1, п. 2 ст. 10 ГК РФ). Такая правовая позиция означает наличие зависимости права стороны на возмещение потерь от ее поведения.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации по условиям договора аренды в случае его досрочного расторжения арендодатель возмещает затраты арендатора на установку встроенного оборудования в арендованном помещении. При этом договор аренды был расторгнут в судебном порядке ввиду ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по выплате арендной платы (ст. 309, п. 1 ст. 614 ГК РФ), то есть в результате его неправомерного поведения. Поэтому у арендодателя не возникает обязанности по возмещению расходов арендатора на установку встроенного оборудования в арендованном помещении (п. 15 Постановления N 7, Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2017 N 301-ЭС17-4219 по делу N А43-15652/2015).
28.01.2019
