Вопрос: Договором купли-продажи здания установлено, что продавец должен расторгнуть договоры аренды и обеспечить освобождение арендуемого помещения арендаторами. За невыполнение установлен штраф. Правомерно ли взимание штрафа за необеспечение продавцом расторжения договоров аренды здания и неосвобождение здания арендаторами, если арендодатель (продавец здания) направил арендаторам уведомления о расторжении договоров аренды, но арендаторы своевременно не освободили здание?
Ответ: Правомерно, если продавец не докажет, что в нарушении условий договора не было его вины, учитывая, что выполнено условие только о расторжении договора, но не об обеспечении освобождения помещения. Расторжение договора путем направления уведомления арендаторам зависит от наличия у арендодателя такого права в соответствии с гражданским законодательством РФ.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Новому собственнику, в первую очередь, следует убедиться в том, что договор аренды в действительности расторгнут. Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ право на односторонний отказ от договора аренды имеет место при заключении договора на неопределенный срок. В этом случае установлена обязанность предупредить о прекращении договора аренды недвижимого помещения за три месяца. Если же договор заключен на срок, продажа здания не является основанием для расторжения договора аренды и со стороны продавца будет нарушена обязанность передать имущество, свободное от прав третьих лиц. Последнее влечет предусмотренные ст. 460 ГК РФ последствия: право требовать уменьшения цены здания либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на него.
Поскольку из текста договора явно следует неготовность приобретать имущество, обремененное правами арендаторов, речь идет не о заведомом знании, а о заведомом несогласии, таким образом, обязанность со стороны продавца будет нарушена.
Следует также удостовериться, имеется ли у продавца здания право на односторонний отказ от исполнения договора аренды. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Таким образом, если договором аренды предусмотрено такое право, при этом и для арендодателя, и для арендатора данный договор связан с осуществлением предпринимательской деятельности, продавец здания (арендодатель по договору аренды) может реализовать данное право в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ, путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если законом, иными правовыми актами или договором не предусмотрено иное.
Если правила, установленные нормами ГК РФ о расторжении договора, надлежащим образом соблюдены, речь будет идти не о правах третьих лиц, а о незаконном нахождении третьих лиц в передаваемом помещении. Покупатель уполномочен принять меры, направленные на освобождение незаконно занимаемого помещения, в частности, обратиться в суд. Однако если данная обязанность возложена договором на продавца и не исполнена (поскольку одно только предупреждение об отказе от договора не является обеспечением освобождения помещения), то покупатель формально имеет право на предусмотренную в договоре компенсацию за ее неисполнение.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. На основании ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Однако если сторона договора нарушила обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, то ответственность наступает независимо от вины: продавец будет отвечать, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
В свою очередь, важно отметить, что и продавец, выступавший арендодателем по расторгнутому договору аренды здания, может потребовать взыскания имущественных санкций с несвоевременно освободивших здание арендаторов.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
01.02.2019
