Вопрос: Индивидуальный предприниматель (УСН, 6%) использует в предпринимательской деятельности земельный участок. В дальнейшем индивидуальный предприниматель продает этот земельный участок по цене ниже его кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Необходимо ли при определении дохода по УСН использовать положения ст. 217.1 НК РФ или доход от продажи земельного участка будет равен сумме договора купли-продажи земельного участка?
Ответ: Норма п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ не применяется, доход индивидуального предпринимателя будет определяться с учетом цены, указанной в договоре купли-продажи земельного участка.
Обоснование: На основании п. 6 ст. 210 НК РФ налоговая база по НДФЛ в отношении доходов от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.
Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на него, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Норма п. 5 ст. 217.1 НК РФ применяется в том числе в отношении доходов налогоплательщика, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности (Письма ФНС России от 13.07.2018 N БС-4-11/13586@, Минфина России от 25.06.2018 N 03-04-05/43556).
Вместе с тем применение упрощенной системы налогообложения (УСН) индивидуальным предпринимателем предусматривает его освобождение от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением НДФЛ, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
При определении объекта налогообложения по УСН учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). В гл. 26.2 НК РФ не указано, что доходы, полученные индивидуальным предпринимателем от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не должны учитываться в составе доходов при определении объекта налогообложения по УСН.
Таким образом, норма п. 5 ст. 217.1 НК РФ не распространяется на доходы, полученные физическим лицом — индивидуальным предпринимателем от реализации земельного участка, использовавшегося в предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется УСН. Доход индивидуального предпринимателя, подлежащий налогообложению в рамках УСН, будет определяться с учетом цены, указанной в договоре купли-продажи земельного участка.
Но отметим, что налогоплательщик не должен нарушать пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы, суммы налога (ст. 54.1 НК РФ).
Многократное отклонение цены реализации земельного участка от рыночного уровня цен может рассматриваться в качестве одного из признаков такого нарушения в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, порочащими деловую цель сделки: взаимозависимость сторон сделки и т.п. Подобный подход находит подтверждение в судебной практике (в частности, Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2018 N 303-КГ17-19327).
Обстоятельства, свидетельствующие об искажении сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, и (или) факт несоблюдения условия о том, что основной целью совершения сделки (операции) не является неуплата (неполная уплата) суммы налога, доказываются налоговым органом при проведении мероприятий налогового контроля (п. 5 ст. 82 НК РФ).
При установлении соответствующих обстоятельств налоговым органом может быть сделан вывод о занижении индивидуальным предпринимателем доходов от продажи земельного участка. Это может повлечь доначисление сумм налога, пеней и применение налоговых санкций исходя из цен, определенных в соответствии со ст. 105.3 НК РФ на соответствующее имущество. При этом если с учетом установленного налоговым органом размера дохода его величина превысит предельный размер доходов, ограничивающий право применения УСН, то налоговые последствия будут определены исходя из применения иных режимов налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
С.В. Разгулин
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
04.02.2019
