Вопрос: Что делать, если арендатор выявил в арендованном нежилом помещении недостатки, частично препятствующие его использованию (протечку крыши)?
Ответ: Арендатор должен зафиксировать все выявленные недостатки путем составления акта, известить арендодателя о них и предъявить ему одно из установленных требований, например, о безвозмездном устранении недостатков или уменьшении арендной платы.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
1) потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества;
2) потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
3) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
4) потребовать досрочного расторжения договора.
Арендатор также вправе требовать возмещения всех причиненных ему убытков, если удовлетворение его требований или удержание расходов из арендной платы их не покрывает (ст. 15, п. 1 ст. 393 и абз. 7 п. 1 ст. 612 ГК РФ). Арендодателю предоставлено право без промедления заменить предоставленное арендатору имущество или безвозмездно устранить выявленные недостатки.
При этом следует учитывать, что арендодатель не отвечает за недостатки арендуемого имущества, которые он оговорил при заключении договора аренды, либо они были известны арендатору или могли быть им обнаружены при осмотре (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Арендатор, выявив в арендуемом помещении недостатки, частично препятствующие его использованию, должен зафиксировать такой факт, вызвав представителей управляющей компании, под управлением которой находится соответствующее здание, пригласив для составления акта иных арендаторов, жильцов многоквартирного дома, если арендуемое помещение расположено в нем, а также иных лиц. Арендатор может сделать фотографии и/или осуществить видеосъемку, отразив это в акте об обнаружении протечки, в котором должны расписаться все приглашенные им свидетели.
Арендатор должен также незамедлительно известить арендодателя телеграммой, нарочным или с использованием иных каналов связи, например путем направления письма по электронной почте, если такая возможность была прямо предусмотрена договором аренды. В уведомлении арендатор должен указать, когда был выявлены недостатки, в чем они выражаются, и изложить свои требования.
Если в результате залива арендатору были причинены убытки (например, вышло из строя оборудование), в уведомлении также необходимо на это обстоятельство указать, перечислив поврежденное или уничтоженное имущество. К уведомлению арендатор должен приложить составленный им акт об обнаружении недостатков в арендуемом помещении, а также расчет убытков (при наличии).
Для удержания произведенных им расходов из арендной платы арендатор сначала должен предварительно проинформировать арендодателя о намерении воспользоваться таким правом, указать объем и предполагаемую стоимость предстоящих работ, предложив арендодателю выполнить их за свой счет.
После отказа арендодателя выполнить работы по устранению недостатков или при оставлении уведомления арендатора без ответа последний вправе произвести необходимые расходы и предъявить их арендодателю к возмещению. При невыполнении арендатором этих подготовительных действий он не вправе удержать сумму произведенных расходов из арендной платы (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017 по делу N А56-42524/2016).
Если арендатор решил воспользоваться своим правом на досрочное расторжение договора аренды, он должен учитывать, что в абз. 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ идет речь о наличии у него права потребовать досрочного расторжения, а не права отказаться от договора (ст. 620 ГК РФ). В связи с этим досрочное расторжение договора аренды в этом случае происходит в судебном порядке (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.02.2015 N Ф07-1039/2014). Для этого арендатор должен сначала направить в адрес арендодателя предложение расторгнуть договор аренды, а при его отказе — обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (пп. 2 п. 2 ст. 450 и п. 2 ст. 452 ГК РФ).
07.02.2019
