Вопрос: Физическое лицо приобрело 1/3 доли в праве собственности на нежилое здание, которое сдается в аренду. Доля в натуре не выделена. Какие права имеет собственник? Может ли он возражать против пролонгации договора? Должны ли с ним согласовывать новые условия договора?
Ответ: С момента регистрации в ЕГРН перехода права собственности на долю физическое лицо приобретает права и обязанности арендодателя по договору аренды. Это дает ему право требовать от арендатора перечисления части арендной платы пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности. Физическое лицо может возразить против пролонгации договора аренды, поскольку как собственнику ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Обоснование: Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253, п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ).
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).
Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ).
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному уполномоченному им лицу.
В п. 1 ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Такая правовая позиция закреплена в п. 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Таким образом, по смыслу ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями ст. ст. 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что физическое лицо, которое купило долю в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на здание, получает права и обязанности арендодателя в договоре аренды, сохраняющем силу, и приобретает право на часть арендной платы пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности.
Указанные права переходят к физическому лицу с момента регистрации в ЕГРН перехода права собственности на долю в объекте недвижимого имущества в силу ст. 131 ГК РФ. Причитающиеся ему с указанного момента арендные платежи физическое лицо может получить с арендатора или с других участников общей долевой собственности, если они их неосновательно получили (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
При уклонении арендатора от внесения новому собственнику арендуемого имущества части арендной платы соразмерно его доле последний вправе взыскать ее в судебном порядке. Арендатор не вправе в таком случае ссылаться на отсутствие между новым собственником и другими участниками общей долевой собственности соглашения о порядке владения и пользования имуществом как на основание для уклонения от внесения арендной платы (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.01.2019 N Ф07-17088/2018 по делу N А56-38720/2018).
У физического лица есть право возражать против пролонгации договора аренды, и его позиция по этому вопросу должна учитываться остальными участниками общей долевой собственности и арендатором, поскольку в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Пролонгация договора аренды является формой распоряжения арендуемым имуществом, которое осуществляется по соглашению между всеми участниками общей долевой собственности в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ.
08.02.2019
