Вопрос: Какова будет сумма НДФЛ при продаже в 2019 г. нерезидентом квартиры в РФ за 14 млн руб., купленной в 2014 г. за 8 млн руб.?
Ответ: По нашему мнению, сумма НДФЛ от продажи данной квартиры в РФ составит 4 200 000 руб.
Обоснование: При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ).
Плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ).
Доход, полученный от продажи квартиры, находящейся на территории РФ, на основании пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, относится к доходам от источников в РФ.
Поэтому указанный доход, полученный нерезидентом РФ при продаже квартиры, на основании п. 3 ст. 224 НК РФ облагается НДФЛ по ставке 30%.
При этом нерезиденты права на имущественный вычет по НДФЛ при продаже квартиры в РФ не имеют (п. 3 ст. 210, п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 04.05.2018 N 03-04-05/30301).
Отметим также, что начиная с 2019 г. нерезидент имеет право не платить НДФЛ с доходов от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 17.1 ст. 217 и п. 1 ст. 217.1 НК РФ в редакции Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»). То есть будут освобождаться от налогообложения доходы, если проданная квартира находилась в его собственности в течение минимального предельного срока владения (при приобретении квартиры — пять лет) или дольше (Письма Минфина России от 05.02.2019 N 03-04-05/6563, N 03-04-05/6630, N 03-04-05/6633).
Однако данные изменения, по нашему мнению, применяются в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 01.01.2016, поскольку положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации») и ст. 217.1 НК РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Федерального закона N 382-ФЗ). Косвенно данная позиция может подтверждаться Письмом ФНС России от 26.12.2018 N БС-3-11/10138@, согласно которому на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции, действующей с 01.01.2019) освобождается от обложения НДФЛ доход, полученный с 01.01.2019 налогоплательщиком независимо от его налогового статуса от продажи объектов недвижимого имущества, долей в указанном имуществе, при условии соблюдения минимального предельного срока владения таким имуществом, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ.
Следовательно, по нашему мнению, нерезидент РФ не сможет воспользоваться данным освобождением, так как квартира куплена в 2014 г.
Поэтому при продаже данной квартиры в 2019 г. нерезидент РФ должен будет уплатить в бюджет РФ НДФЛ 4 200 000 руб. (14 000 000 x 30%).
В то же время отмечаем, что не исключается наличие иной точки зрения, так как согласно Информации ФНС России от 07.12.2018 с 01.01.2019 правила налогообложения продажи имущества для резидентов и нерезидентов РФ выравниваются и ограничения по налоговому статусу физического лица отменяются. Соответственно, можно сделать вывод, что это касается и недвижимости, приобретенной до 01.01.2016.
Региональный информационный центр
26.02.2019
