Вопрос: Какие документы нужно оформить при продаже залогодателем (организацией) ипотечного имущества с согласия банка, в том числе для регистрации в ЕГРН?
Ответ: В зависимости от конкретной ситуации в регистрирующий орган могут быть представлены: заявление о государственной регистрации прав, заявление (соглашение) о внесении изменений в закладную, согласие залогодержателя на продажу заложенного имущества, договор купли-продажи, дополнительное соглашение к договору ипотеки в связи с заменой залогодателя, соглашение о переводе долга, кредитный договор с покупателем недвижимости (решение или протокол) об одобрении крупной сделки и/или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, если договор купли-продажи заложенного имущества отвечает критериям таких сделок.
Обоснование: Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) и ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ)).
Таким образом, для продажи заложенного имущества залогодатель в первую очередь должен получить согласие залогодержателя на совершение такой сделки, которое на практике оформляется в простой письменной форме в виде письма или иного документа в соответствии со ст. ст. 157.1 и 160 ГК РФ для последующего представления в регистрирующий орган.
Если ипотека недвижимого имущества сопровождалась оформлением закладной, то отчуждение заложенного имущества в силу п. 2 ст. 37 Закона N 102-ФЗ допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Поскольку законом для такого случая каких-либо специальных правил не предусмотрено, для отчуждения заложенного имущества, указанного в закладной, от залогодержателя также необходимо получить согласие на сделку.
Сама сделка оформляется в виде договора купли-продажи недвижимого имущества, заключаемого между залогодателем как продавцом и покупателем в соответствии со ст. 549 ГК РФ. Такой договор представляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (по общему правилу в трех экземплярах из расчета по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа) (ч. 1 ст. 14, ст. ст. 17, 18, ч. 3 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Законом также предусмотрено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением отдельных случаев) правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем (п. 1 ст. 353 ГК РФ, ст. 38 Закона N 102-ФЗ). Кроме того, при продаже предмета залога долг по обязательству, обеспеченному залогом, может быть переведен на другое лицо (ст. 354 ГК РФ).
Соответственно, могут оформляться и представляться в регистрирующий орган такие документы, как дополнительное соглашение к договору ипотеки в связи с заменой залогодателя (см., например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.12.2016 N 24-КГ16-20), соглашение о переводе долга, кредитный договор с покупателем недвижимости.
К договору купли-продажи стороны также составляют акт приема-передачи объекта недвижимости, однако представлять его в регистрирующий орган, по мнению автора, не обязательно, поскольку он не является документом, удостоверяющим переход права. Акт приема-передачи является документом, в котором фиксируется исполнение обязанности продавца по передаче объекта недвижимости (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Основанием для проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в рассматриваемой ситуации является договор купли-продажи в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 и ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ. Однако на практике акт приема-передачи может быть истребован, если на него есть ссылка в договоре. Также законом прямо не предусмотрена обязанность представления в регистрирующий орган документов технического учета, отчета об оценке для случая регистрации перехода права собственности на заложенное имущество, поставленное на кадастровый учет.
Кроме того, заявитель по собственной инициативе может представить учредительные документы или их заверенные копии (ч. 9 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Помимо этого, в регистрирующий орган от залогодателя и покупателя следует представить корпоративные документы (решение или протокол) об одобрении крупной сделки и/или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, если заключаемый договор купли-продажи заложенного имущества отвечает критериям таких сделок (ст. ст. 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. ст. 78, 79, 83 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).
Лицо, действующее от имени юридического лица, должно представить документ, удостоверяющий личность, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, либо нотариально удостоверенную доверенность (ч. 8 — 9 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Документ об уплате государственной пошлины представлять вместе с документами необязательно (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Что касается заявлений о государственной регистрации, то если сделка не удостоверена нотариально, за государственной регистрацией перехода прав должны обратиться обе стороны договора. Если сделка удостоверена нотариально, то в электронной форме с заявлением о государственной регистрации и документами в регистрирующий орган должен обратиться нотариус, если стороны не возражают против подачи заявления нотариусом (ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, ч. 3 ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)). При проведении государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, заложенный по договору об ипотеке, одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на заложенный объект недвижимости к приобретшему его лицу формируется новая запись об ограничении (обременении) — государственной регистрации ипотеки (п. п. 60, 107 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).
При наличии документарной закладной изменения в нее вносятся на основании заявления залогодержателя, а если закладная оформлена в виде электронного документа — также на основании соглашения о внесении в нее изменений (п. 11 ст. 13 Закона N 102-ФЗ). Формы заявления о внесении изменений в документарную закладную или электронную закладную и соглашения о внесении изменений в электронную закладную, а также Требования к их заполнению предусмотрены Приказами Минэкономразвития России от 25.04.2018 N 226 и от 26.04.2018 N 231.
Таким образом, в зависимости от конкретной ситуации в регистрирующий орган могут быть представлены: заявление о государственной регистрации прав, заявление (соглашение) о внесении изменений в закладную, согласие залогодержателя на продажу заложенного имущества, договор купли-продажи, дополнительное соглашение к договору ипотеки в связи с заменой залогодателя, соглашение о переводе долга, кредитный договор с покупателем недвижимости (решение или протокол) об одобрении крупной сделки и/или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, если договор купли-продажи заложенного имущества отвечает критериям таких сделок.
01.03.2019
