Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Между исполнительным органом муниципального образования и организацией заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью строительства открытой автостоянки. После окончания строительства право собственности на автостоянку зарегистрировано в ЕГРП. Является ли открытая автостоянка объектом недвижимости и подлежит ли госрегистрации в ЕГРП? Вправе ли арендатор получить участок в собственность?
21.10.2020

Между исполнительным органом муниципального образования и организацией заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью строительства открытой автостоянки. После окончания строительства право собственности на автостоянку зарегистрировано в ЕГРП. Является ли открытая автостоянка объектом недвижимости и подлежит ли госрегистрации в ЕГРП? Вправе ли арендатор получить участок в собственность?

Вопрос: Между сторонами — исполнительным органом муниципального образования и организацией — был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью строительства открытой автостоянки. После окончания строительства право собственности на указанную автостоянку было зарегистрировано в ЕГРП. Впоследствии арендатор обратился с заявлением в уполномоченный орган с просьбой передать в собственность указанный земельный участок на том основании, что на нем находится объект недвижимости — открытая автостоянка, находящаяся в собственности организации.
Является ли открытая автостоянка объектом недвижимости и подлежит ли государственной регистрации в ЕГРП? Имеет ли право арендатор в указанном случае на передачу спорного земельного участка в его собственность?
 
Ответ: Открытая автостоянка не является объектом недвижимости и, как следствие, не подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Поэтому арендатор не имеет права на передачу указанного земельного участка в собственность.
 
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
На основании п. 2 указанной статьи права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Также согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
На основании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Как указано в п. 1 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон N 178-ФЗ), покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов.
В соответствии с п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Обращаем внимание, что данное Постановление было принято до вступления в силу ст. 8.1 ГК РФ, которая была введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Однако данное Постановление актуально и не противоречит нормам ГК РФ.
Таким образом, открытую автостоянку невозможно относить к объектам недвижимости, так как ее составные части возможно перемещать без ущерба их конструктивному назначению, так как из анализа ст. 130 ГК РФ можно сделать вывод, что вещи, обладающие признаками недвижимого имущества, могут быть созданы как таковые только при условии получения необходимых разрешений, а также с соблюдением определенных правил, установленных градостроительным законодательством.
Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.
Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2013 N А56-56244/2012 указывается, что спорный объект (открытая автостоянка) не является недвижимым имуществом и не подлежит государственной регистрации в ЕГРП.
Также в Постановлении от 26.06.2013 N А28-2196/2012 ФАС Волго-Вятского округа отказал в регистрации права собственности на открытую автостоянку как объект недвижимости, указав, что входящие в ее состав элементы (асфальтированная площадка, ограждение (забор), наружное освещение, здание охраны) не обладают признаками недвижимого имущества.
Однако в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010 N А55-13756/2009 указывается, что открытая автостоянка является объектом недвижимости и что отказ в государственной регистрации права собственности на нее в ЕГРП является неправомерным. Обращаем внимание, что в данном судебном решении суд не дает анализа открытой автостоянки на наличие признаков у нее недвижимого имущества. Поэтому указанное единственное решение не может свидетельствовать о сформированности другого подхода.
Таким образом, открытая автостоянка не является объектом недвижимости, так как ее конструктивные части могут быть перемещены без нарушения их назначения, поэтому в рассматриваемой ситуации арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет права на передачу спорного земельного участка в собственность, в том числе и потому, что он передавался во временное пользование.
 
Ю.Ю.Терехина
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
10.01.2014