Вопрос: Российская организация планирует приобретение недвижимости в г. Москве, которая принадлежит иностранной организации (Виргинские острова), не имеющей постоянного представительства на территории РФ. Возникает ли у российской организации обязанность по исчислению и уплате налога на прибыль при выплате дохода иностранной организации?
Ответ: Российская организация — покупатель при выплате дохода продавцу (иностранной организации) обязана удержать налог на прибыль в качестве налогового агента. При этом налоговый агент при исчислении налоговой базы вправе учесть расходы продавца, связанные с приобретением объекта недвижимости, если к дате выплаты иностранной организацией будут представлены документы, их подтверждающие.
Обоснование: Доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность через постоянное представительство в РФ и получающих доходы от источников в РФ, определяются в соответствии со ст. 309 Налогового кодекса РФ (ст. 247 НК РФ).
При этом доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов (пп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ). В рассматриваемой ситуации источником выплаты будет являться российская организация — покупатель, которая обязана исчислить и удержать налог с иностранца при каждой выплате дохода (п. 1 ст. 310 НК РФ, Письмо Минфина России от 05.04.2016 N 03-08-05/19176).
При исчислении налоговой базы организация, выплачивающая доход, вправе вычесть расходы продавца, связанные с приобретением объекта, в порядке, предусмотренном ст. 268 НК РФ. Однако выплачивающая доход сторона это может сделать только в ситуации, если к дате выплаты этих доходов в ее распоряжение иностранцем будут представлены документально подтвержденные данные о таких расходах (п. 1 ст. 252, п. 4 ст. 309 НК РФ).
Документами, подтверждающими расходы, могут быть договор купли-продажи объекта недвижимости, платежные документы.
Полученные иностранной организацией доходы от реализации недвижимого имущества в общем порядке облагаются по ставке 20% (пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 310, п. 5 ст. 45 НК РФ сумма налога, удержанная с доходов иностранных организаций, перечисляется налоговым агентом в федеральный бюджет одновременно с выплатой дохода в валюте РФ по официальному курсу Банка России на дату перечисления налога.
Исключение составляет, в частности, случай, когда в соответствии с международными договорами (соглашениями) доходы не облагаются налогом в Российской Федерации при условии предъявления нерезидентом налоговому агенту подтверждения согласно п. 1 ст. 312 НК РФ.
Однако между РФ и Британскими Виргинскими островами, где зарегистрирован продавец недвижимости, нет соглашения об избежании двойного налогообложения.
При этом действие Конвенции между Правительством РФ и Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии от 15.02.1994 «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества» не распространяется на территорию островов. Поэтому налогообложение дохода, выплачиваемого российской организацией иностранной организации — налоговому резиденту Британских Виргинских островов, осуществляется исключительно в соответствии с положениями НК РФ (Письмо Минфина России от 28.08.2008 N 03-08-05).
Учитывая вышеизложенное, российский покупатель должен при выплате дохода продавцу-иностранцу удержать налог на прибыль в качестве налогового агента. Данное условие следует предусмотреть в договоре купли-продажи.
Региональный информационный центр
14.03.2019
