Вопрос: Недвижимым имуществом владеют 4 сособственника — физических лица (по 1/4 у каждого). Один из сособственников — ИП намерен сдавать в аренду все имущество. Три других сособственника планируют сдать в аренду ИП свои доли имущества по договору субаренды. Правомерно ли это?
Ответ: Заключение договора аренды между сособственниками возможно только в единственном случае — когда доля каждого сособственника в общем имуществе является выделенной, что подтверждается сложившейся судебной практикой.
Обоснование: По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). При этом в силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей: продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ею иным образом. Таким образом, закон допускает распоряжение долей в общем имуществе путем сдачи в аренду. Однако, по нашему мнению, такое возможно только в единственном случае — когда доля в общем имуществе является выделенной.
Существенным условием любого договора аренды является условие о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Это данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В ситуации, когда доли сособственников не выделены, будет невозможно определить объект аренды.
Данное утверждение подтверждается и судебной практикой (см., например, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2013 по делу N А56-49431/2012, оставленное без изменения Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 13.06.2013 по делу N А56-49431/2012). При этом в данном Постановлении апелляционная инстанция отдельно указала, что по смыслу ст. ст. 606, 607 ГК РФ объектом аренды может быть только имущество, то есть вещи, обладающие натуральными свойствами, а не право на них.
По нашему мнению, важным является еще один фактор. В силу закона индивидуальный предприниматель, который является одним из сособственников, при заключении договора аренды обязан будет выступать в двух качествах: и как сособственник, сдающий имущество в аренду, и как арендатор, пользующийся арендованным имуществом. Однако это противоречит арендным правоотношениям, так как в этом случае он будет являться арендатором части помещения, которым сам же и владеет на праве общей собственности.
На это обратил внимание Второй арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 10.03.2017 N 02АП-653/2017 по делу N А29-7016/2016, подробно разъяснив, что в связи с наличием доли в праве собственности на нежилое помещение заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем спорным помещением в соответствующем качестве (ст. ст. 407, 413 ГК РФ). Отношения сособственников (арендатора и арендодателя), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами ГК РФ (ст. ст. 246, 247), при этом арендатор не может являться арендатором части нежилого помещения, которая принадлежит ему на праве собственности, поскольку договор аренды устанавливает между сторонами, его заключившими, обязательственные правоотношения, в то же время в силу норм действующего законодательства (ст. 413 ГК РФ) обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Таким образом, как законодательство, так и сложившаяся судебная практика указывают на возможность заключения договора аренды между сособственниками в описанной ситуации только в случае, когда их доли в общем имуществе являются выделенными.
Региональный информационный центр
19.03.2019
