Вопрос: Может ли объект самовольного строительства выступать предметом договора залога?
Ответ: Самовольная постройка по общему правилу не может выступать предметом договора залога, за исключением случая, когда она была легализована в установленном законом порядке.
Обоснование: В силу п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключение составляет имущество, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ также предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке или в ином порядке в случаях, предусмотренных законом, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении определенных условий.
Как отмечается в судебной практике, самовольную постройку нельзя признавать вещью и объектом вещного права, до момента легализации самовольная постройка не может выступать самостоятельным объектом правоотношений (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.11.2018 N Ф08-9432/2018).
Таким образом, самовольная постройка по общему правилу не может выступать предметом договора залога, за исключением случая, когда она была легализована в установленном законом порядке.
При этом в судебной практике также отмечается, что отнесение объекта к самовольной постройке возможно только на основании судебного акта (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.04.2017 N Ф05-4283/2017 по делу N А40-71195/2016).
24.04.2019
