Вопрос: Налогоплательщик в 2016 г. приобрел двухэтажную квартиру за 10 млн руб. и впоследствии разделил ее на две отдельные квартиры равной площади (поэтажно). Одна из квартир продана в 2018 г. В какой сумме налогоплательщик при продаже квартиры вправе учесть расходы на ее приобретение в целях НДФЛ?
Ответ: Расходы на приобретение квартиры учитываются пропорционально площади каждой образованной квартиры. Но, по нашему мнению, возможен и иной алгоритм определения суммы расходов (в другой пропорции), например пропорционально стоимости каждой квартиры, определенной по результатам оценки.
Обоснование: При продаже квартиры налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
В Письме Минфина России от 11.01.2019 N 03-04-07/442 (направлено Письмом ФНС России от 18.01.2019 N БС-4-11/660@) отмечено, что особого порядка признания расходов в целях налогообложения, связанных с приобретением образованных в результате раздела объектов недвижимого имущества, НК РФ не предусмотрено. Сделан вывод о том, что в случае раздела объекта недвижимого имущества прекращение права собственности на первоначальный объект недвижимого имущества не связано с приобретением права собственности на указанный объект другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, определение сумм расходов на приобретение каждого из образованных при разделе объектов недвижимого имущества допустимо путем разделения суммы понесенных расходов на приобретение первоначального объекта недвижимого имущества пропорционально площади каждого объекта недвижимого имущества, образованного в результате раздела первоначального объекта недвижимого имущества.
Соответственно, налогоплательщик в качестве расходов может учесть сумму в размере 5 млн руб.
Вместе с тем, с нашей точки зрения, возможен и иной алгоритм определения суммы расходов (в другой пропорции).
Если налогоплательщик считает, что продаваемая квартира по своим потребительским свойствам является более ценной частью первоначальной квартиры, то он вправе учесть расходы, определенные пропорционально стоимости каждой квартиры по результатам оценки. Такое распределение расходов (с его обоснованием) целесообразно закрепить в пояснении, представляемом в налоговый орган вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ (пп. 7 п. 1 ст. 21, п. 5 ст. 88 НК РФ). Например, если по результатам оценки первая квартира стоит 10 млн руб., вторая — 5 млн руб., а расходы на приобретение изначальной квартиры составили 10 млн руб., то пропорция распределения расходов для вычета будет такой: для первой квартиры 6,66 млн руб. = 10 / (10 + 5) x 10; для второй квартиры 3,33 млн руб. = 5 / (10 + 5) x 10.
13.05.2019
