Вопрос: Можно ли зарегистрировать права на объект незавершенного строительства, если разрешение на строительство отменено?
Ответ: Отмена разрешения на строительство на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, при условии его возведения в течение срока действия, не является препятствием для осуществления государственной регистрации права собственности на строящийся объект.
Обоснование: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, за исключением установленных законом случаев, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с ч. 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (ч. 19 ст. 51 ГрК РФ).
Основания для прекращения действия разрешения на строительство перечислены в ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ.
В то же время, как следует их судебной практики, разрешение на строительство может быть отменено выдавшим его органом в порядке самоконтроля в случае выявления его противоречия закону (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.04.2019 по делу N 307-КГ18-21642, А56-48136/2017).
Основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ. Такого основания, как отмена разрешения на строительство, данная статья не содержит, поскольку нормы закона не требуют действующего на момент государственной регистрации разрешения на строительство.
Пунктом 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлено, что самовольными постройками являются объекты недвижимости, возведенные или созданные на земельном участке, в том числе без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Поскольку разрешение на строительство было выдано, его отмена не свидетельствует о признании постройки незаконной, а также наличии оснований для приостановления и последующего отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. Данный вывод подтверждается также судебной практикой (например, Постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.05.2015 по делу N А33-26090/2014, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2019 N 17АП-527/2019-ГК по делу N А60-49676/2018).
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
14.06.2019
