Вопрос: В соглашении о расторжении договора долевого участия в строительстве содержится формулировка о том, что стороны не имеют друг к другу финансовых претензий. До заключения данного соглашения застройщик нарушил срок передачи жилого помещения, и у участника долевого строительства возникло право на взыскание неустойки. Означает ли приведенное условие соглашения, что участник лишается права на взыскание неустойки, или нет?
Ответ: Нет, поскольку нарушение застройщиком срока передачи жилого помещения имело место до заключения данного соглашения. Сама по себе такая формулировка не прекращает право участника взыскать неустойку, для этого в соглашении необходимо было прямо указать на прекращение соответствующего обязательства.
Обоснование: Ответственность застройщика перед участником долевого строительства за нарушение срока передачи жилого помещения установлена ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно данной норме в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора. Данный подход закреплен в п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104.
Таким образом, поскольку нарушение застройщиком срока передачи жилого помещения имело место до заключения данного соглашения, сама по себе такая формулировка не прекращает право участника взыскать неустойку. Для прекращения права участника на взыскание неустойки в соглашении необходимо было прямо указать на прекращение соответствующего обязательства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2019 N 41-КГ19-12).
Неустойка может быть начислена участником до даты заключения соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве, так как с указанного момента обязанность застройщика передать ему жилое помещение прекращается (абз. 1 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора»).
20.06.2019
