Вопрос: Имеет ли право дольщик требовать возмещения переплаты за разницу между проектной площадью и фактической при условии, что в ДДУ установлена твердая цена без конкретизации стоимости 1 метра, а также без возможности изменения цены квартиры в сторону увеличения или уменьшения в связи с изменением площади квартиры?
Ответ: С учетом указанных условий договора у дольщика отсутствует право требовать возмещения образовавшейся переплаты. Однако единой правовой позиции по данному вопросу нет. Имеется судебная практика, в соответствии с которой оснований для возмещения разницы не имеется. Также имеется судебная практика, подтверждающая обоснованность соразмерного уменьшения фиксированной цены договора.
Обоснование: В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 1 — 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ).
При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
Таким образом, из совокупности указанных норм можно сделать вывод, что договором может быть предусмотрено условие о том, что цена не подлежит изменению.
Вместе с тем единой правовой позиции по данному вопросу нет. Имеется судебная практика, в соответствии с которой условия ДДУ о согласовании стоимости объекта долевого строительства в твердой цене, а также отсутствие оснований для изменения цены в случае различия проектной и фактической площади соответствуют ст. 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора и, следовательно, оснований для возмещения разницы не имеется.
Так, например, в Апелляционном определении Суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 13.11.2018 по делу N 33-7620/2018 указал, что цена является фиксированной, установлена не за единицу площади недвижимости, не поставлена в зависимость от стоимости одного квадратного метра помещения, возможность отличия в площади сторонами была согласована. При заключении ДДУ стороны находились в равном положении. Поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, условие договора, в соответствии с которым изменение фиксированной цены не предусмотрено, права истца (дольщика) не нарушило. Планируемое изменение размера объекта обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам затруднительно, что прав истца также не нарушает.
Апелляционным определением Курганского областного суда от 10.04.2018 по делу N 33-1050/2018 отказано в удовлетворении иска к застройщику о соразмерном уменьшении цены договора. Возможность определения стоимости объекта долевого строительства исходя из стоимости одного квадратного метра, возможность возврата дольщику излишне уплаченных денежных средств, в том числе если площадь объекта окажется меньше проектной, как и возможность доплаты дольщиком денежных средств застройщику в случае, если площадь объекта окажется больше проектной, договором не были предусмотрены. По мнению суда, право на предъявление к застройщику требования о соразмерном уменьшении цены договора возникает у дольщика лишь в том случае, если допущенные недостатки приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования по назначению, а поскольку стороны добровольно согласовали условия договора по стоимости (как фиксированная денежная сумма) и определению площади объекта долевого участия (площадь квартиры, обозначенная как 57,89 кв. м, является проектной и перед передачей квартиры дольщику подлежит уточнению на основании данных технической инвентаризации), то оснований для удовлетворения иска не имеется.
В Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 23.03.2016 N Ф10-490/2016 по делу N А62-4155/2015 суд также пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания ответчика неосновательно обогатившимся за счет истца в связи с расхождением площади спорного объекта, переданного истцу.
Также имеется судебная практика, подтверждающая обоснованность соразмерного уменьшения фиксированной цены договора в случае уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с согласованными параметрами, несмотря на то что сторонами были предусмотрены возможные отклонения площади, указанной в ДДУ, от фактической.
Так, Омский областной суд в Апелляционном определении от 26.07.2017 по делу N 33-5065/2017 при схожих условиях (договором не предусмотрено определение цены договора исходя из площади объекта долевого строительства, стороны признавали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от площади, указанной в договоре; установлена фиксированная цена) пришел к противоположному мнению. Удовлетворяя иск к застройщику, указал, что, поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, уменьшающим его потребительские свойства. Право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона, неуказание в договоре данного условия не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.
Региональный информационный центр
08.07.2019
