Вопрос: Вправе ли жилищно-строительный кооператив заключать ДДУ? Вправе ли ЖСК применять эскроу-счета, при этом строя МКД на средства, полученные по целевому займу?
Ответ: ЖСК вправе заключать договоры долевого участия в строительстве при соблюдении определенных условий, установленных законодательством. Для того чтобы ЖСК имел право заключать договоры долевого участия в строительстве с целью привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома, он должен обладать правами застройщика, то есть иметь оформленный в собственность или по договору аренды земельный участок, действующее разрешение на строительство объекта и др.
Если ЖСК не будет удовлетворять всем необходимым требованиям, то он лишится права привлекать денежные средства граждан на строительство домов.
В случае если ЖСК привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке, определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства) не применяются.
Возможность применения эскроу-счетов застройщиком не зависит от источников первоначального финансирования застройщика. Эскроу-счета служат для учета и блокирования денежных средств дольщиков до момента представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении информации в единой информационной системе жилищного строительства.
При соблюдении указанных условий внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее 10 рабочих дней перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа).
Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» либо пп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с ч. 1.2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:
1) выполнения требований ч. 4 настоящей статьи;
2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 настоящего Федерального закона.
С 01.01.2017 привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства возможно при соблюдении, в частности, условий, установленных п. 1 ст. 2, ст. ст. 3, 3.1, ч. 1, 3 ст. 18, ст. 19 Закона N 214-ФЗ; ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»; п. 1 ч. 1 ст. 12, ст. 13, ч. 5, 7 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Следует учитывать, что в силу ч. 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ст. ст. 2, 3, 18 Закона N 214-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом N 218-ФЗ, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Части 2.3, 2.6 ст. 3, ст. ст. 18 — 18.2 Закона N 214-ФЗ не применяются в отношении указанных в ч. 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ застройщиков. Положения ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.
Также не применяются определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства), если он привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке.
В соответствии со ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ счет эскроу — специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.
В случае применения в сфере долевого участия в строительстве эскроу-счета служат для учета и блокирования денежных средств дольщиков до момента представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства указанной в ст. 23.3 Закона N 214-ФЗ информации.
При соблюдении указанных условий внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее 10 рабочих дней перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
Помимо предусмотренных ГК РФ оснований прекращения договора счета эскроу, договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
О.И. Зинкова
ООО «Инвест-Аудит»
Материал предоставлен при содействии
ООО «ТелекомПлюс»
Регионального информационного центра
Сети КонсультантПлюс
16.07.2019
