Вопрос: Квартира, находящаяся в долевой собственности, сдается в аренду. Вправе ли один из собственников по соглашению с остальными собственниками получать всю сумму арендной платы (в том числе и доли других собственников), облагая ее в рамках НПД?
Ответ: Один из собственников вправе получать всю сумму арендной платы, и, соответственно, у него возникнет объект обложения в рамках НПД при наличии письменных согласий других собственников на сдачу помещения в аренду и на получение арендной платы, приходящейся на их долю жилого помещения, а также на передачу права на распоряжение указанным доходом непосредственно арендодателю. Кроме того, в тексте договора аренды исключительно данный собственник должен выступать арендодателем, при этом именно ему по условиям договора подлежит перечислению вся сумма арендной платы.
Обоснование: В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или договором сдавать имущество в аренду. При этом имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, законодательно допускается возможность сдать в аренду жилое помещение одним собственником и, соответственно, получать арендную плату полностью, но с согласия остальных собственников недвижимого имущества. Во избежание возможных трудностей рекомендуется данное согласие заключать в письменной форме либо в виде отдельного документа, подписанного всеми собственниками жилого помещения, подпись которых удостоверена в нотариальном порядке, либо путем оформления соответствующих доверенностей. В тексте договора аренды соответственно арендодателем будет выступать один собственник жилого помещения с обязательным указанием на согласие остальных собственников недвижимого имущества.
Согласно правовой позиции, изложенной в Письме ФНС России от 26.04.2019 N СД-4-3/8121 «О применении специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», если одним из супругов, применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», заключен договор о сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности и расположенного на территории любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент, то полученные по такому договору доходы учитываются при исчислении указанного налога при соблюдении ограничений, предусмотренных Федеральным законом от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)».
Соответственно, если в договоре аренды также будет указано, что арендная плата полностью уплачивается исключительно арендодателю, при наличии письменного соглашения между иными собственниками, из которого будет следовать, что они не претендуют на получение части арендной платы, а равно, что право распоряжения последней будет принадлежать исключительно арендодателю, то полученный им такой доход будет в силу ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 422-ФЗ образовывать объект налогообложения в рамках НПД при соблюдении условий и ограничений, предусмотренных данным Законом.
А.Ю. Васильев
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
22.07.2019
