Вопрос: ИП (УСН) планирует заниматься куплей-продажей недвижимости (жилых квартир). Будет ли стоимость квартир, приобретенных для дальнейшей перепродажи, учитываться при определении остаточной стоимости основных средств, которая является одним из ограничений применения упрощенной системы налогообложения?
Ответ: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, стоимость недвижимого имущества (жилых квартир), приобретенного для перепродажи, при определении размера остаточной стоимости основных средств в целях соответствия требованию, установленному для применения упрощенной системы налогообложения, не учитывает.
Обоснование: Организация не вправе применять упрощенную систему налогообложения, если остаточная стоимость ее основных средств (далее — ОС) превышает 150 млн руб. Этот показатель определяется по правилам бухгалтерского учета (пп. 16 п. 3 ст. 346.12 Налогового кодекса РФ).
При этом в пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ указанное ограничение распространяется только на организации, в отношении индивидуальных предпринимателей ограничений этой нормой не установлено.
Вместе с тем Верховный Суд РФ указал на тот факт, что нормы об утрате права применения упрощенной системы налогообложения в случае несоблюдения требований пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ распространяются на предпринимателей наравне с организациями (отражено в п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).
В соответствии с п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (далее — Положение), актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия: а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта; г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Объект недвижимости, приобретенный для перепродажи, не может быть включен в состав внеоборотных активов в связи с невыполнением условия, установленного пп. «в» п. 4 Положения. В данной ситуации, руководствуясь п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н, и Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденным Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, недвижимое имущество нужно принять к учету на счете 41 «Товары».
В связи с изложенным недвижимое имущество (жилые квартиры), приобретаемое индивидуальным предпринимателем в целях последующей перепродажи, не принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств и амортизируемым имуществом также не признается.
Таким образом, при определении размера остаточной стоимости основных средств в целях соответствия требованию, установленному пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ, стоимость недвижимого имущества (жилых квартир), приобретенного в рамках предпринимательской деятельности для дальнейшей перепродажи и учитываемого в качестве товара, не учитывается.
