Вопрос: Банк (эскроу-агент) заключил с ООО-застройщиком кредитный договор и открыл счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Вправе ли банк в одностороннем порядке расторгнуть договор счета эскроу в случае, если участник долевого строительства не внесет денежные средства через четыре месяца, при условии, что в договоре счета эскроу данное условие для расторжения отсутствует?
Ответ: Банк вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор счета эскроу при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора, даже если в договоре счета эскроу данное условие для расторжения отсутствует.
Обоснование: В соответствии с ч. 1.1 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.
Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом РФ с учетом особенностей, установленных ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ (ч. 1 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с ч. 6 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ (ч. 2 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
Помимо предусмотренных ГК РФ оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (ч. 7 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора (ч. 7.1 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
К отношениям сторон по договору счета эскроу применяются общие положения о банковском счете (гл. 45 ГК РФ) и договоре эскроу (гл. 47.1 ГК РФ), если иное не предусмотрено ст. 860.7 и ст. ст. 860.8 — 860.10 ГК РФ или не вытекает из существа отношений сторон (п. 4 ст. 860.7 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу. Правила, установленные п. п. 1 и 2 ст. 859 ГК РФ, не применяются к отношениям по счету эскроу (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 859 ГК РФ банк вправе расторгнуть договор банковского счета в случаях, установленных законом, с обязательным письменным уведомлением об этом клиента. Договор банковского счета считается расторгнутым по истечении 60 дней со дня направления банком клиенту уведомления о расторжении договора банковского счета.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Таким образом, ни Закон N 214-ФЗ, ни ГК РФ не требуют, чтобы соответствующее основание для расторжения договора счета эскроу было обязательно предусмотрено в договоре счета эскроу. Следовательно, банк вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор счета эскроу при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора, даже если в договоре счета эскроу данное условие для расторжения отсутствует.
С.В. Пыхтин
Московский государственный
юридический университет
имени О.Е. Кутафина
01.08.2019
