Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » ООО приобрело у ОАО право требования к физлицу по договору купли-продажи недвижимости и предложило должнику передать недвижимость или считать договор купли-продажи договором займа под 18% годовых за весь срок неисполнения обязательства. Должник уплатил долг и проценты. Законна ли такая новация? Должно ли ООО начислять НДС на проценты?
21.10.2020

ООО приобрело у ОАО право требования к физлицу по договору купли-продажи недвижимости и предложило должнику передать недвижимость или считать договор купли-продажи договором займа под 18% годовых за весь срок неисполнения обязательства. Должник уплатил долг и проценты. Законна ли такая новация? Должно ли ООО начислять НДС на проценты?

Вопрос: ОАО уступило право требования к физическому лицу по договору купли-продажи недвижимости новому кредитору (ООО), после чего ООО обратилось к должнику с письменным требованием либо исполнить договор купли-продажи и передать недвижимость в собственность, либо считать договор купли-продажи договором денежного займа с уплатой процентов из расчета 18% годовых. При этом проценты предлагалось уплатить за весь период неисполнения физическим лицом своих обязательств (в том числе перед ОАО). Должник в письменном ответе согласился считать договор купли-продажи договором денежного займа на предложенных условиях, после чего уплатил сумму долга и проценты. Соответствуют ли взаимоотношения ООО и должника нормам ГК РФ о новации долга в заемное обязательство? Правомерно ли ООО не начислило НДС на сумму процентов, полученных от должника сверх суммы долга?
 
Ответ: Организация, которая на основании договора уступки получила право требовать от физического лица, чтобы оно передало оплаченную предыдущим кредитором недвижимость, вправе заключить с данным физическим лицом соглашение о новации данного обязательства в заемное с уплатой процентов. Доходы, полученные новым кредитором в виде процентов по денежному займу, не подлежат обложению НДС.
 
Обоснование: Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 382, ст. 384 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, если иное не предусмотрено договором, в данном случае у физического лица перед новым кредитором возникла обязанность по передаче того же объекта недвижимости, что и в первоначальном обязательстве.
Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация) (п. 1 ст. 414 ГК РФ). При этом граждане и юридические лица свободны в заключении договора, они могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом, включив в него любые условия, если закон не предписывает содержание соответствующего условия (п. п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ). Соответственно, физическое лицо и новый кредитор были вправе по соглашению сторон заменить обязательство по передаче недвижимости выплатой денежной суммы, определив ее как процентный заем (п. 1 ст. 807, п. 1 ст. 809 ГК РФ).
Операции займа в денежной форме, включая проценты по ним, не подлежат налогообложению НДС (пп. 15 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Следовательно, проценты, полученные новым кредитором с суммы займа, НДС не облагаются.
Налоговая база по НДС при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования (п. 2 ст. 155 НК РФ). Поскольку требование возникло не в результате реализации старым кредитором товаров (работ, услуг), а в результате оплаты продавцу — физическому лицу, объекта налогообложения по НДС у нового кредитора не возникает.
 
О.Г.Хмелевской
Издательство «Главная книга»
15.01.2014