Вопрос: Как застройщику зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства?
Ответ: Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется путем представления в орган регистрации прав заявления и документов, предусмотренных ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ).
Обоснование: Право собственности на объекты незавершенного строительства подлежит государственной регистрации (ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).
Застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).
В качестве примера рассмотрим порядок регистрации застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства по договору участия в долевом строительстве.
Так, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ. Это правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве путем привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу, в порядке, предусмотренном ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ)).
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ)).
При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Вместе с тем законодательство не содержит препятствий и ограничений для возможности регистрации прав застройщика на объект незавершенного строительства в иной момент, например в случае возникновения необходимости вовлечения соответствующего объекта в хозяйственный оборот.
При этом при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности (ч. 2 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
Государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления застройщика и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.
Орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица. Заявитель вправе представить учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов по собственной инициативе (ч. 9 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
За осуществление государственной регистрации права собственности должна быть уплачена государственная пошлина в размере 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа, подтверждающего внесение государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, вместе с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не требуется. Заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Государственная регистрация прав на созданный объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, когда государственная регистрация осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).
Если разрешение на строительство не требуется, то государственная регистрация осуществляется на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Таким образом, с учетом вышеназванных положений, в случае если право застройщика на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства, ранее зарегистрировано в ЕГРН, в орган регистрации прав следует представить:
— заявление, форма которого утверждена Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920;
— разрешение на строительство объекта (в случае, если установлена необходимость получения соответствующего разрешения на строительство) либо технический план объекта недвижимости.
В случае если права на земельный участок застройщика ранее не были зарегистрированы, то необходимо представить правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, либо документ, подтверждающий в соответствии с ЗК РФ возможность размещения соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Подготовлено на основе материала
А.В. Ромашкиной
Министерство экономического развития
Российской Федерации
02.09.2019
