Вопрос: Организация (арендатор) заключила договор аренды нежилой недвижимости с индивидуальным предпринимателем (арендодателем), уплачивала арендные платежи и выполняла иные обязательства по договору. Через полгода выяснилось, что арендодатель подарил недвижимость другому индивидуальному предпринимателю, право собственности перешло в предыдущем календарном году. Уведомление о переходе права собственности арендатор не получал, арендная плата перечислялась первоначальному арендодателю. Есть ли риски в отношении включения арендной платы в расходы организации-арендатора в целях исчисления налога на прибыль? Можно ли квалифицировать пользование имуществом как безвозмездное, в связи с тем что с новым собственником договор аренды не подписан?
Ответ: В рассматриваемом случае отсутствуют риски, касающиеся правомерности учета арендатором платежей за арендуемое имущество в расходах в целях исчисления налога на прибыль, поскольку при переходе права собственности на сданное в аренду имущество арендные отношения продолжаются между новым собственником и арендатором.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Оснований для квалификации пользования имуществом как безвозмездного, в связи с тем что с новым собственником договор аренды не подписан, не имеется.
Обоснование: В силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество арендные отношения продолжаются между новым собственником и арендатором, за исключением того случая, когда подлежащий государственной регистрации договор аренды не был зарегистрирован (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Учитывая изложенное, смена собственника имущества не приводит к расторжению договора аренды при условии, что отсутствуют возражения сторон договора аренды, при этом права арендодателя по договору аренды переходят к новому собственнику имущества.
Таким образом, оснований для квалификации пользования имуществом как безвозмездного, в связи с тем что с новым собственником договор аренды не подписан, не имеется.
Арендатор либо новый собственник имущества, сдаваемого в аренду, должны инициировать (по обоюдному решению либо в судебном порядке) процедуру внесения изменений в договор аренды в части обновления сведений об арендодателе и банковских реквизитах, по которым следует перечислять арендную плату. В частности, целесообразно заключить дополнительное соглашение, указав, что произошла замена стороны договора аренды (арендодателя), отразив реквизиты нового арендодателя и его банковского счета для перечисления платежей за арендуемое имущество.
Президиум ВАС РФ в п. 24 Информационного письма N 66 указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Президиум ВАС РФ указал, что в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование о замене арендодателя в договоре правомерно.
При этом платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, которые связаны с производством и реализацией в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ, и учитываются в целях налогообложения прибыли организаций.
Учитывая изложенное, правомерность учета в расходах в целях налогообложения прибыли платежей за арендуемое имущество и сумм амортизации капитальных вложений в арендованные объекты для арендатора не сопряжена с налоговыми рисками, несмотря на то, что при переходе права собственности на сданное в аренду имущество арендные отношения де факто продолжаются между новым собственником и арендатором, а де-юре арендные платежи перечисляются бывшему собственнику имущества, поскольку арендатором на законном основании исполнялись условия договора, а в силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Также арендатору следует обратить внимание, что он не несет ответственности за действия прежнего собственника, который своевременно не уведомил арендатора о переходе права собственности на сданное в аренду имущество.
Вместе с тем у арендатора имеется риск предъявления претензий со стороны нового собственника по поводу задолженности, возникшей вследствие неуплаты арендатором платежей за арендуемое имущество. Однако указанный спор не вызовет сложности разрешения его в пользу арендатора, учитывая, что согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
О.А. Королева
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
16.09.2019
