Вопрос: Какие документы необходимо оформить, запросить и проверить, если организация арендует торговое помещение через посредника арендодателя (юридическую фирму)?
Ответ: Перечень документов, необходимых для заключения договора аренды помещения, является открытым и определяется волей сторон. При этом документы должны позволять арендатору индивидуализировать арендуемое помещение и использовать его по назначению.
Обоснование: В первую очередь следует обратить внимание на минимальные нормативные требования, установленные применительно к составу документов, которые арендодатель обязан передать арендатору. Согласно п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Как видно, перечень обязательной документации является открытым, поэтому полный комплект документов, подлежащий передаче, должен быть согласован непосредственно сторонами договора. Из текста указанной нормы можно сделать вывод о том, что такие документы должны позволять арендатору пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Важно отметить, что если согласованные документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ). Если же отсутствие документов явно не влечет для арендатора возникновения убытков и извлечение полезных свойств из имущества возможно без них, однако арендатору важно наличие этих документов, в договоре можно установить ответственность арендодателя в случае их непредставления.
Таким образом, в целях защиты интересов арендатора полный перечень и форму документов, количество экземпляров, а также срок их представления следует определить в договоре.
К документам, которые необходимо запросить у арендодателя для заключения договора, следует отнести:
1) уставные документы, а именно: учредительный документ организации-арендодателя — юридического лица, свидетельство о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет; документ, подтверждающий назначение единоличного исполнительного органа (протокол общего собрания или решение единственного учредителя об избрании (назначении), договор с управляющей организацией или управляющим и соответствующий протокол (решение) об избрании (назначении) единоличного исполнительного органа); актуальная выписка из единого государственного реестра (не более 30 дней);
2) документы, подтверждающие право арендодателя на предоставляемое в аренду помещение: право собственности или право аренды; в последнем случае необходимо убедиться, что владелец помещения вправе сдавать его в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, необходимо запросить свидетельство о праве собственности на помещение или договор аренды;
3) документы, позволяющие идентифицировать помещение и содержащие его основные характеристики, необходимые для его последующей эксплуатации. Данные, позволяющие установить объект недвижимости, содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), которая удостоверяет государственный кадастровый учет объекта недвижимости, государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ)). Она представляется Росреестром и его территориальными органами (ч. 1 ст. 28, ст. 62 Закона N 218-ФЗ). Кроме того, исходя из ч. 4 ст. 69 Закона N 218-ФЗ стороны могут использовать данные других документов, которые подтверждают государственный учет объектов недвижимости, осуществленный до 01.01.2017, в частности данные: кадастрового паспорта (ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действовавшей до 01.01.2017); выписки из ЕГРП или свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на передаваемый в аренду объект, а в отношении объекта, право на который удостоверено с 15.07.2016 по 31.12.2016, используются только данные выписки из ЕГРП (ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей до 01.01.2017, п. 1 ч. 1 ст. 30, ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3).
Учитывая, что помещение является частью здания или сооружения, важно зафиксировать его границы. К договору рекомендуется приложить технический план, на котором отображены границы помещения (местоположение). Форма технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений утверждены Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953;
4) также к договору могут быть приложены любые иные документы, раскрывающие принципиальные для арендатора характеристики помещения. В частности, можно запросить договоры с коммунальными службами, которые осуществляют подачу к объекту всех необходимых коммуникаций (вода, свет, тепло). Арендатору рекомендуется сверить показания всех счетчиков и проверить наличие задолженности за предоставленные коммунальные услуги;
5) поскольку договор заключается через посредника (юридическую фирму), арендатору рекомендуется проверить надлежащие полномочия представителя арендодателя на заключение договора. Полномочия могут определяться доверенностью и/или соответствующим посредническим договором. Для целей максимального обеспечения надежности возможно запросить уставные документы посреднической организации (см. п. 1).
Также важно отметить, что согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания, сооружения, помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Вид и форму такого документа, соответственно, тоже следует согласовать в договоре.
Помимо вышеуказанного, если договор аренды, согласно требованиям закона, подлежит государственной регистрации (в частности, договор заключается на срок год и более — п. 2 ст. 651 ГК РФ), требования к пакету документов, подаваемых на регистрацию, и к самим документам определены Законом N 218-ФЗ (ч. 4 ст. 18, ст. ст. 21 — 24.1).
19.09.2019
