Вопрос: В 2014 г. физическое лицо вступило в ЖСК с целью приобретения двух квартир, при этом в январе 2014 г. физическим лицом были уплачены два паевых взноса в сумме 2 300 000 руб. (квартира N 1) и 1 200 000 руб. (квартира N 2).
В январе 2015 г. имущественное право (паевой взнос) по квартире N 1 было продано согласно договору переуступки прав пая за 2 300 000 руб., при этом на квартиру N 2, акт приема-передачи которой был оформлен в 2014 г., в марте 2015 г. получено свидетельство о праве собственности.
В августе 2015 г. квартира N 2 была также продана за 1 200 000 руб. Каков порядок исчисления НДФЛ при продаже указанного имущества, которое было в собственности у физического лица менее трех лет, при условии, что документы на приобретение квартиры N 2 утеряны?
Ответ: Поскольку документы на приобретение квартиры N 2 на сумму 1 200 000 руб. утеряны, при продаже данного объекта физическое лицо вправе уменьшить полученный доход от продажи (1 200 000 руб.) на сумму имущественного вычета (1 000 000 руб.). НДФЛ будет удерживаться с разницы 200 000 руб.
При этом физическое лицо не вправе применить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры N 1, поскольку при реализации паев имущественные вычеты, в соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ, не предусмотрены. Обложению НДФЛ подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от реализации квартиры N 1, в сумме 2 300 000 руб.
Обоснование: В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
При продаже в одном налоговом периоде двух объектов, находившихся в собственности физического лица менее трех лет, он имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере до 1 000 000 руб. в отношении доходов от продажи одного из объектов, при этом за ним сохраняется право уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи второго объекта на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (Письмо Минфина России от 25.09.2013 N 03-04-05/39795).
Исходя из условий рассматриваемого вопроса документы на приобретение квартиры N 2 на сумму 1 200 000 руб. утеряны, поэтому при продаже данного объекта физическое лицо вправе уменьшить полученный доход от продажи (1 200 000 руб.) на сумму имущественного вычета (1 000 000 руб.).
Что касается квартиры N 1, то исходя из условий рассматриваемого вопроса свидетельство о праве собственности на нее физическим лицом не было получено, а продана она была по договору уступки прав паевого взноса.
На основании ч. 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.
Согласно п. 1 ст. 123.2 Гражданского кодекса РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов, поэтому паи членов потребительского кооператива относятся к имущественным правам (Письмо Минфина России от 18.02.2011 N 03-04-05/10-103).
При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
При этом п. 2 ст. 38 НК РФ предусмотрено, что под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ.
Следовательно, поскольку паи членов потребительского кооператива являются имущественными правами их членов, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при их реализации не применяется (Письмо Минфина России N 03-04-05/10-103).
Применительно к условиям рассматриваемого вопроса это означает, что физическое лицо не вправе применить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры N 1, поскольку при реализации паев вышеуказанные вычеты не предусмотрены. Обложению НДФЛ подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от реализации квартиры N 1, в сумме 2 300 000 руб.
Таким образом, поскольку документы на приобретение квартиры N 2 на сумму 1 200 000 руб. утеряны, при продаже данного объекта физическое лицо вправе уменьшить полученный доход от продажи (1 200 000 руб.) на сумму имущественного вычета (1 000 000 руб.). НДФЛ будет удерживаться с разницы 200 000 руб.
При этом физическое лицо не вправе применить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры N 1, поскольку при реализации паев имущественные вычеты, в соответствии со ст. 220 НК РФ, не предусмотрены. Обложению НДФЛ подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от реализации квартиры N 1, в сумме 2 300 000 руб.
Отмечаем также, что предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ налоговый вычет в связи с приобретением жилья предоставляется налогоплательщику — члену ЖСК в случае полного внесения им паевого взноса и оформления в установленном порядке акта приема-передачи квартиры (Письмо УФНС России по г. Москве от 16.03.2015 N 20-14/023112@).
Е.В.Пшеничная
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
08.10.2015
