Вопрос: Организация (арендодатель) заключила с индивидуальным предпринимателем (арендатором) договор аренды, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование часть нежилого помещения. Срок договора был указан с формулировкой: «с 10.09.2013 до 09.09.2014». В период действия договора организация увеличила размер арендной платы. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с требованием признать договор незаключенным, мотивируя это отсутствием государственной регистрации договора. Правомерно ли требование индивидуального предпринимателя?
Ответ: Требование индивидуального предпринимателя признать договор аренды части нежилого помещения, согласно которому срок договора был указан с формулировкой: «с 10.09.2013 до 09.09.2014», незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации договора неправомерно, так как не требуется регистрация договора аренды, заключаемого меньше чем на год. В вышеприведенном вопросе грамматическое толкование условия позволяет утверждать, что срок договора меньше года.
Обоснование: Согласно требованиям ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно правовой позиции, отраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, и в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.
Однако обстоятельства, описанные в вопросе, имеют существенное отличие от указанных в данном Информационном письме. Срок аренды до 09.09.2014 действует по 08.09.2014 включительно. При этом следует исходить из того, что предлог «до» используется сторонами в значении «не включая дату, следующую после этого предлога» (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02).
Таким образом, срок договора, указанный в вопросе, меньше года. Следовательно, вышеописанный договор аренды не подлежит государственной регистрации.
Л.Л.Горшкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
22.10.2015
