Вопрос: Организации заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились заключить основной договор в течение года после заключения предварительного договора. Покупатель неоднократно направлял в адрес продавца предложение заключить договор, однако письма с предложением возвращались в адрес покупателя, так как продавец поменял место регистрации без уведомления контрагентов и налогового органа.
Может ли в рассмотренном примере покупатель полагать, что незаключение основного договора в установленный предварительным договором срок по вине продавца свидетельствует о наличии у покупателя права требовать в судебном порядке признания предварительного договора недействительным и взыскания убытков, понесенных покупателем?
Ответ: Незаключение основного договора в установленный предварительным договором срок по вине продавца не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным по требованию покупателя.
Покупатель вправе взыскать понесенные по вине продавца убытки независимо от признания недействительным предварительного договора.
Кроме того, покупатель, если не истекли шесть месяцев с момента неисполнения продавцом обязательства по заключению договора, вправе заявить в суд требование о понуждении к заключению основного договора.
Обоснование: В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
На основании п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8).
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07 указал: то, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
На основании изложенного можно сделать вывод: покупатель не вправе полагать, что незаключение основного договора в установленный предварительным договором срок по вине продавца свидетельствует о наличии у покупателя права требовать в судебном порядке признания предварительного договора недействительным (Постановления ФАС Московского округа от 19.03.2013 по делу N А40-11001/12-142-101, ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2014 по делу N А17-191/2013).
Право покупателя взыскать с продавца убытки не зависит от расторжения предварительного договора. Кроме того, покупатель вправе заявить в суд требование о понуждении к заключению основного договора (если не истекли шесть месяцев с момента неисполнения продавцом обязательства по заключению договора).
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
29.10.2015
