Вопрос: В феврале 2013 г. был произведен выкуп ренты по договору пожизненного содержания. Право собственности было оформлено в апреле 2013 г. Планируется продать квартиру в марте 2016 г. Нужно ли будет физическому лицу платить налог?
Ответ: При реализации квартиры в марте 2016 г., приобретенной по договору ренты, на которую оформлено право собственности в апреле 2013 г., возникнет необходимость исчисления и уплаты НДФЛ в размере 13%. В этом случае будет возможно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. или в размере расходов на приобретение данной квартиры (выкупа ренты).
Если реализация будет осуществляться после апреля 2016 г., то в этом случае период нахождения квартиры в собственности будет составлять три года и более и, следовательно, на основании ст. 217 Налогового кодекса РФ доход от реализации не будет подлежать налогообложению НДФЛ.
Обоснование: Статьей 584 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.
Стоит отметить, что, в случае когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30) (ст. 585 ГК РФ).
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В связи с тем что в данной ситуации был произведен выкуп ренты, в этом случае к данным правоотношениям применяются правила договора купли-продажи; право собственности на данную квартиру возникло с момента регистрации в едином государственном реестре, то есть с апреля 2013 г.
С учетом того что реализация имущества планируется в 2016 г., стоит отметить, что с января 2016 г. согласно Федеральному закону от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в НК РФ будут внесены изменения, в соответствии с которыми минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения составляет пять лет.
В соответствии со ст. 2 вышеуказанного Закона минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Данные изменения касаются тех объектов недвижимости, право собственности на которые возникнет только после 01.01.2016. По данному вопросу даны разъяснения в Письме Минфина России от 24.08.2015 N 03-04-05/48661.
Так как право собственности на квартиру возникло в апреле 2013 г., исчисление и уплата налога будут зависеть от даты реализации квартиры.
Если реализация будет осуществляться после апреля 2016 г., то в этом случае период нахождения квартиры в собственности будет составлять три года и более и, следовательно, на основании ст. 217 НК РФ доход от реализации не будет подлежать налогообложению НДФЛ.
В ином случае возникнет необходимость исчисления и уплаты налога в размере 13% с суммы полученного дохода согласно ст. ст. 210 и 224 НК РФ.
Но в этом случае при исчислении налога возможно применить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. либо в размере расходов на приобретение этой квартиры. Данное право установлено пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
И.М.Буцкая
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
30.10.2015
