Вопрос: Юридическое лицо — резидент оформило ПС в уполномоченном банке на договор аренды здания, находящегося на территории РФ, заключенный с резидентом из КНР. В роли арендодателя выступает юридическое лицо — резидент, а в роли арендатора — нерезидент. Договор аренды заключен на 11 месяцев на сумму 3 600 000 руб. Причем в условии договора закреплено, что по окончании срока аренды договор будет считаться продленным на такой же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. По истечении 11 месяцев ни одна из сторон не изъявила желание отказаться от продления договора аренды.
В связи с этим юридическое лицо — резидент представило в уполномоченный банк заявление о переоформлении ПС, в котором продлевало дату завершения исполнения всех обязательств еще на 11 месяцев. На следующий рабочий день уполномоченный банк отказал в переоформлении ПС, мотивируя свой отказ тем, что общий срок действия договора превышает 1 календарный год, поэтому данный договор считается действительным только после государственной регистрации. Правомерны ли действия уполномоченного банка?
Ответ: Действия уполномоченного банка, связанные с отказом в переоформлении ПС по причине отсутствия государственной регистрации на договор аренды, заключенный на 11 месяцев, но содержащий условие о возможности его продления еще на 11 месяцев без подписания дополнительного соглашения и при наступлении данного условия, следует признать неправомерными.
Обоснование: Согласно п. 8.8 Инструкции Банка России от 04.06.2012 N 138-И «О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным банкам документов и информации, связанных с проведением валютных операций, порядке оформления паспортов сделок, а также порядке учета уполномоченными банками валютных операций и контроля за их проведением» (далее — Инструкция N 138-И), в случае если в контракте содержатся условия о возможности его продления (пролонгации) без подписания дополнений и изменений к контракту, резидент для переоформления ПС в связи с необходимостью указания иной даты завершения исполнения обязательств по контракту не позднее 15 рабочих дней после даты, указанной в графе 6 разд. 3 оформленного ПС, представляет в банк ПС только заявление о переоформлении ПС с указанием в нем новой даты завершения исполнения обязательств по контракту.
На основании пп. 6.9.3 п. 6.9 Инструкции N 138-И уполномоченный банк отказывает в оформлении ПС из-за непредставления резидентом в уполномоченный банк документов и информации, в том числе представления неполного комплекта документов, неполной информации, недостоверных документов (информации).
Согласно п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено требование об обязательной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Однако договор аренды, заключенный на 11 месяцев, не требует государственной регистрации. При этом условие договора по автоматической пролонгации по окончании срока аренды при отсутствии заявления о дальнейшем исполнении аренды приводит к тому, что по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
Таким образом, автоматическая пролонгация договора аренды, заключенного на срок менее 1 года, на период также менее 1 года государственной регистрации не подлежит.
Данная позиция также подтверждается Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором высказана позиция, согласно которой при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
А.М.Мотохин
Подразделение центрального подчинения
Центр сопровождения
клиентских операций «Ясная Поляна»
ОАО «Сбербанк России»
01.11.2015
