Вопрос: Правомерно ли условие договора аренды нежилого помещения между организациями, согласно которому он может быть расторгнут арендодателем во внесудебном порядке, в случае если помещение используется не по целевому назначению? Вправе ли арендатор отказаться освободить помещение, указав, что по данному основанию договор может быть расторгнут только судом?
Ответ: Закрепление в договоре права на односторонний отказ от его исполнения по определенным основаниям соответствует действующему законодательству. Соответственно, условие, предусматривающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, в связи с использованием помещения не по целевому назначению, правомерно.
Арендатор не вправе отказаться освободить помещение, указав, что по указанному основанию договор может быть расторгнут только судом, так как в самом договоре предусмотрена возможность его внесудебного расторжения.
Если арендатор не освободит указанное помещение, то арендодатель имеет право потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, а также неполученных доходов.
Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Таким образом, законодатель допускает закрепление оснований расторжения договора и в самом договоре.
Кроме того, в соответствии с п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
В рассматриваемом деле общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать. В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Таким образом, условие, предусматривающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, в связи с использованием помещения не по целевому назначению, правомерно.
Арендатор не вправе отказаться освободить помещение, указав, что по указанному основанию договор может быть расторгнут только судом, так как в самом договоре предусмотрена возможность его внесудебного расторжения.
Кроме того, необходимо отметить, что согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
А.А.Воронцова
Группа компаний
«Аналитический Центр»
07.11.2015
