Вопрос: Между организациями заключен договор аренды помещения. В тексте договора предусмотрены основания досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, кроме того, в договоре содержится фраза: «Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и по иным основаниям, предупредив арендатора за один месяц до даты расторжения договора». Арендодатель предупредил арендатора о досрочном расторжении договора аренды по иным основаниям (арендодатель намерен сам эксплуатировать помещения), мотивируя тем, что перечень иных оснований не является закрытым. Правомерна ли позиция арендодателя? Допустимо ли указывать в договоре абстрактные основания расторжения договора аренды (например, в иных случаях или по иным основаниям и т.п.) или договор аренды должен содержать конкретные основания расторжения договора аренды?
Ответ: Если между организациями заключен договор аренды помещения, в тексте которого предусмотрены основания досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, а также содержится фраза: «Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и по иным основаниям, предупредив арендатора за один месяц до даты расторжения договора», то, по нашему мнению, арендодатель не вправе досрочно расторгать договор аренды в судебном порядке по основаниям, не указанным в ст. 619 Гражданского кодекса РФ.
По нашему мнению, договор аренды должен содержать конкретные случаи досрочного расторжения договора аренды, кроме того, последняя судебная практика считает неправомерным указание в договоре аренды непоименованных случаев расторжения договора.
Обоснование: Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ, а в силу ч. 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендодателем договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 619 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре, так как в договоре должны быть указаны иные случаи расторжения договора.
Такой же позиции придерживается и последняя судебная практика, рассматривая аналогичную норму по расторжению договора арендатором (Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004).
Р.К.Петросов
ООО «М-СТАЙЛ»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
11.11.2015
